대구지방법원 2025타경100362. 영주시 영주동 334-11 토지와 철근콘크리트조 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1·2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 261.4㎡의 일반상업지역 주상용 대지입니다. 감정가 456,365,600원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 319,456,000원, 감정가의 70%입니다.
권리 흐름에는 반드시 짚어야 할 모순이 있습니다. 1997년 농업협동조합중앙회 근저당 280,000,000원은 2011년 말소됐고, 2011년 근저당 120,000,000원도 2015년 말소됐습니다. 2015년 영주농업협동조합 근저당 130,000,000원 역시 2024년 말소됐습니다. 따라서 등기상 현재 선순위 담보권은 2024.03.15. 영주농업협동조합 근저당 240,000,000원입니다. 그런데 제공된 예상배당은 앞서 말소된 세 근저당까지 배당 대상으로 계산합니다. 권리분석과 예상배당이 서로 맞지 않는 만큼 원본 확인 전에는 배당 결과를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100362 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 영주동 334-11 · 번영로173번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 대 261.4㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로 한면 · 일반상업지역 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 · 위생·급배수·도시가스 난방설비 |
| 소유자 | 박지온 (2024.03.15. 박미영 명의로 취득, 2024.10.25. 개명 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 456,365,600원 / 319,456,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현존 권리는 소멸, 과거 말소권리는 배당표와 충돌
등기 이력을 현재 상태 기준으로 정리하면, 1997년·2011년·2015년 설정된 세 근저당권은 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 현존 담보권 중 가장 빠른 권리는 2024.03.15. 영주농업협동조합 근저당권이고, 이후 이욱환 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 현존 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 싸졌지만 시세 판단 근거는 별도 확인
감정가 456,365,600원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 319,456,000원입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 223,619,200원, 그다음 회차는 156,533,440원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 이 물건은 근린생활시설과 단독주택이 결합된 주상용 건물이고, 제시외 건물까지 포함됩니다. 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 확정하기보다 토지·건물의 실제 상태와 임대수익, 공실, 수선비를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 319,456,000원 | 314,183,616원 | 495,816,384원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 223,619,200원 | 219,688,531원 | 590,311,469원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 156,533,440원 | 153,541,972원 | 656,458,028원 | 0원 |
현재 시나리오에서 총 채권액은 810,000,000원이고 채권자 배당액은 314,183,616원, 미배당액은 495,816,384원입니다. 유찰이 계속될수록 미배당액은 커지지만, 근저당권자의 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 이 계산은 말소된 근저당권을 포함하고 있어 실제 배당액을 의미하는 확정표로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,272,384원 |
| 1. 을구 1(전 17) 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 을구 3 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 120,000,000원 | 34,183,616원 |
| 3. 을구 5 근저당 · 영주농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7 근저당 · 영주농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8 근저당 · 이욱환 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소등기가 존재하는 과거 근저당권들이 채권자로 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영주1동행정복지센터 남서측 인근에 있으며, 주변은 근린상가·근린생활시설과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 1·2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용 중인 주상복합 성격의 건물입니다.
- 토지. 261.4㎡ 대지로 평지·세로장방형이며 소로 한면에 접합니다. 공시지가는 603,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 영주유치원·영주초등학교 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅·타일, 내벽은 페인팅·벽지·일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 환금성. 근린생활시설과 단독주택이 결합된 물건은 주거 전용 물건보다 사용 목적과 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 임대수익과 공실 여부를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 1997년·2011년·2015년 근저당권의 말소 여부와 현재 유효한 2024년 근저당권의 공동담보 범위를 등기 원본으로 다시 대조하세요.
- 배당요구·채권계산서 확인. 말소된 근저당권이 예상배당표에 포함된 경위를 확인하고, 실제 배당요구 채권자와 채권액을 다시 계산해야 합니다.
- 점유자 전수조사. 1층, 2층 영업공간과 3층 주택의 실제 점유자, 사업자등록, 전입세대, 보증금, 점유개시일과 확정일자를 각각 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·면적과 실제 사용자를 현장에서 확인하세요.
- 수익성 검토. 근린생활시설의 공실 여부, 임대료, 관리상태, 수선비와 3층 주택의 난방·누수·내부 상태를 조사하세요.
- 토지 규제 확인. 소로2류 저촉과 상대보호구역·중점경관관리구역이 증축·대수선·용도변경에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 풀어야 할 불일치
이 사건의 표면적인 권리 구조는 단순합니다. 현존 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 오래전에 말소된 근저당권들이 예상배당표에서 314,183,616원을 가져가는 것으로 계산돼 있어 등기 상태와 배당 결과가 정면으로 충돌합니다.
여기에 임대관계 미상, 근린생활시설과 주택의 복합 점유, 제시외 건물까지 겹칩니다. 현재 최저가 319,456,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 원본 검증 전 투자판단은 보류. 말소권리와 배당표의 불일치를 해소하고 실제 점유·임대관계를 확인하는 것이 이 물건의 첫 번째 입찰 조건입니다.