서울북부지방법원 2025타경12691. 서울 도봉구 방학동 630-18 소재 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사랜드앤아키이고, 경매를 신청한 채권자는 포천농업협동조합, 청구액은 543,878,267원입니다. 말소기준권리는 2021.02.09. 설정된 포천농업협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 국의 근저당권과 압류, 임의경매개시결정, 2026.01.26. 소유권이전청구권가등기는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 크지 않습니다. 다만 임차관계에서 말소기준보다 앞서 전입한 박연숙이 있고, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 1,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 반면 안영수는 2023.11.24. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 이 물건의 더 큰 확인 포인트는 금액이 아니라 건물 현황과 공매·가등기 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12691 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 630-18 · 서울특별시 도봉구 도당로13길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설(음식점1, 점포1) · 2층 근린생활시설(대수선 공사중) · 지층 근린생활시설(대수선 공사중) |
| 토지 | 181.3㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 현황 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 · 공부상 2층, 현황 3층 · 증축허가 후 공사 중 · 사용승인 받지 않음 |
| 소유자 | 주식회사랜드앤아키 |
| 감정가 / 최저가 | 1,686,976,200원 / 1,079,665,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포천농업협동조합 / 543,878,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 임차인은 1,000원 인수
말소기준은 2021.02.09. 포천농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 국 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 임의경매개시결정과 2026.01.26. 장선영의 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 별도 메모에서 해당 가등기의 담보가등기 여부·종류 확인 필요가 지적돼 있으므로 등기 원인과 관련 문서를 입찰 전에 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연숙 | 1층 우측 · 한잔포차 | 2018.10.30. | 1,000원 | 2025.08.07. | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 1,000원 |
| 안영수 | 1층 일부 · 미상 | 2023.11.24. | 미상 | 2025.07.17. | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 1,079,665,000원으로 감정가 1,686,976,200원의 64% 수준까지 내려왔습니다. 다만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세에 대한 비교 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득은 최저가 1,079,665,000원에 선순위 임차인 인수 1,000원을 더한 1,079,666,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가 863,732,000원, 4회 유찰 시 690,985,600원으로 내려가더라도, 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 회차별 금액입니다. 실제 가격 판단은 현황 3층 공사 상태와 사용승인 여부까지 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,079,665,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,196,650원 |
| 인수 · 임차인 박연숙 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 포천농업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국 | 1,260,000,000원 | 416,468,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,910,000,000원 중 예상 배당 1,066,468,350원, 미배당 843,531,650원입니다. 박연숙 보증금 1,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
포천농업협동조합에 대한 배당 계산은 채권최고액 650,000,000원 기준이며, 사건 청구액은 543,878,267원으로 서로 다릅니다. 실제 배당요구액과 채권계산서는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방학2동 주민센터 남서측 인근으로 점포·음식점·단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선 버스정류장 및 전철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 면적 181.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 3,821,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있고 지정기간은 2024.9.10.~2029.9.9.이며 지목 도로 한정으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인. 박연숙의 전입 2018.10.30., 보증금 1,000원, 배당요구 2025.08.07. 및 우선변제권 여부를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 안영수 점유. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 점유관계와 임대차 내용을 확인하세요.
- 가등기. 2026.01.26. 장선영 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후로 소멸 분류돼 있으나 담보가등기 여부 등 종류 확인이 필요합니다.
- 공매 교차. 2023.11.02. 공매공고와 2026.06.12. 납세담보물 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 건축 상태. 공부상 2층·현황 3층, 증축허가를 받아 공사 중이지만 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 제시외 건물 포함 범위와 사용승인 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가는 감정가의 64%이나 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·공매 진행내역·건축 관련 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 인수금보다 ‘현황과 절차’가 더 중요하다
이 사건은 대항력 있는 임차인이 있지만 확인된 인수금은 1,000원으로 작습니다. 말소기준 2021.02.09. 이후 주요 권리도 매각 소멸 구조라 등기상 인수 부담만 놓고 보면 크지 않습니다. 하지만 2회 유찰된 현재 가격을 단순한 할인 기회로 보기는 어렵습니다. 공부상 2층과 현황 3층의 차이, 사용승인 미완료, 공매공고, 가등기 성격 확인이 동시에 남아 있고, 최근 실거래 기준도 없어 시세 대비 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 작지만, 현황·절차 확인 난도는 높은 물건. 이 사건의 승부처는 1,000원의 임차보증금보다 건축 상태와 공매·가등기 원본 확인입니다.
