서울북부지방법원 2025타경12780. 장안동썬앤빌시그니처 13층 1301호로, 감정평가상 현관·주방·침실·욕실 등을 갖춘 오피스텔 이용 물건입니다. 소유자는 정윤정이고, 2022.11.22 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 등기상 거래가액은 266,602,000원입니다. 그보다 앞선 2022.07.18 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
등기부에는 근저당권이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.06.30 강제경매개시결정입니다. 문제는 권순범이 2022.11.22 전입한 것으로 조사됐다는 점입니다. 전입시점만 놓고 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서도, ‘인수 0원’으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 345-7 장안동썬앤빌시그니처 13층 1301호 · 도로명 장한로22길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하2층/지상17층 건물 내 13층 1301호 · 현관·주방·침실·욕실 등 |
| 소유자 | 정윤정 · 2022.11.22 소유권이전 등기 · 거래가액 266,602,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 204,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권순범 / 230,150,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 · 공시지가 8,416,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 여부가 승부처
등기상 2022.07.18 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.11.22 정윤정 앞으로 소유권이전되면서 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2025.06.30 강제경매개시결정이 들어왔고 이것이 말소기준으로 계산돼 있습니다.
임차인 분석
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권순범 | 1301호 · 용도 미상 | 2022.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
전입일 2022.11.22는 말소기준 2025.06.30보다 빠릅니다. 다만 대항력은 전입일 하나만으로 확정하는 것이 아니라 점유와 임대차관계 등 요건을 함께 확인해야 하고, 현재 보증금도 미상입니다. 따라서 “선순위처럼 보이지만 인수금액을 계산할 수 없는 상태”가 이 사건의 핵심입니다.
② 가격 판단 — 80% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 204,000,000원으로 감정가 255,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 163,200,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 130,560,000원으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건은 시세 판단에 사용할 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 29,806,100원 | 임차보증금 확인 전 확정 불가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 70,034,900원 | 임차보증금 확인 전 확정 불가 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 102,217,940원 | 임차보증금 확인 전 확정 불가 |
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,656,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 권순범 | 230,150,100원 | 200,344,000원 |
| 미배당 | - | 29,806,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,656,000원을 제외한 200,344,000원이 신청채권자 권순범에게 배당되고, 청구액 230,150,100원 중 29,806,100원이 미배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 임차보증금 자체가 미상이므로 이 표를 근거로 실제 매수인 인수액이 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현관·주방·침실·욕실 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상17층이며 본건은 13층 1301호입니다.
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평중학교 북측 인근으로, 소규모 아파트·다세대주택·주거용 오피스텔과 근린생활시설 등이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서울지하철 5호선 장안평역이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역의 업무용 건부지로 이용 중이며, 인접지와 등고평탄한 세장형 토지입니다. 남서측 약 6m, 북서측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 권순범의 보증금·점유상태·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 채권 원인 확인. 신청채권자 권순범과 조사된 점유·임차인 권순범이 동일인입니다. 230,150,100원 청구채권의 발생원인과 임대차관계가 연결되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수되는 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 메리트 보류. 최저가는 감정가의 80%이지만 최신 실거래 비교근거가 없으므로, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차보증금도 미상입니다. 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 기록을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “80% 유찰가보다 선순위 전입이 먼저다”
이 물건은 감정가 255,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 204,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 할인율이 곧 투자 메리트는 아닙니다. 권순범의 2022.11.22 전입이 2025.06.30 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 게다가 동일한 권순범이 230,150,100원의 신청채권자로 등장합니다.
따라서 이 사건은 “인수 0원인 깨끗한 물건”이 아니라 “임차관계가 확정되기 전까지 실질취득가가 열려 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 시세 실거래 근거도 확인되지 않은 만큼 최저가 80%만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 권리 확인이 가격 판단보다 선행돼야 하는 사건입니다.
