의정부지방법원 2025타경73282. 감정평가상 공부 이용상태는 공동주택인 연립주택-도시형생활주택이고, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가 38,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 18,620,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인이지만, 이 사건은 낙찰가가 곧 취득원가가 아닙니다. 2018년부터 대항요건을 갖춘 이다솔의 임차보증금 55,000,000원이 존재하고, 현재 회차 배당에서는 17,884,840원만 변제되어 37,115,160원이 매수인에게 남습니다.
즉 현재 회차에서 낙찰가 18,620,000원에 인수액 37,115,160원이 더해집니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지므로 단순 합계는 보증금보다 조금 커지지만, 권리분석의 핵심은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용이 이다솔 보증금 약 55,000,000원 수준으로 수렴한다는 점입니다. 3회·4회 유찰을 기다려도 이 구조 자체는 개선되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 296 골든피아 에이동 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 용민로61번길 33-70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택-도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 양희옥 · 2019.10.29 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 18,620,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이다솔 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 매수인에게 남는다
등기부상 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소된 상태이고, 현재 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2025.10.17 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차권자 이다솔은 주민등록일자 2018.07.31, 점유개시 2018.08.03으로 그보다 앞섭니다. 임차권등기는 2025.05.08 접수됐고, 보증금 55,000,000원에 확정일자와 배당요구가 확인되어 배당 후 미변제 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다솔 | 제205호 전부 · 주거(임차권등기) | 55,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 이수응 | 목적물 전부 | 미상 | 대항력 조사 | 미상 | 추가 확인 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 두 사람 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 이다솔은 보증금과 대항력·우선변제 구조가 구체적으로 확인되지만, 이수응은 보증금이 확인되지 않습니다. 이수응의 전입일은 2024.01.10으로 경매개시보다 앞서고 대항력 있는 점유자로 조사되어 있으므로, 이다솔 인수액만 계산하고 위험이 끝났다고 보면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가 1,862만원이 ‘싼 가격’은 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 가격 메리트를 실거래 시세와 직접 비교해 단정할 수 없습니다. 다만 권리비용만 놓고 보면 최저가가 감정가 38,000,000원의 49%로 내려왔다는 사실은 투자 메리트의 근거가 되지 못합니다. 현재 회차에선 이다솔 보증금 부족분 37,115,160원을 인수하기 때문에 실질취득은 약 55,000,000원 수준입니다. 이는 감정가 38,000,000원보다도 높은 금액입니다.
3회 유찰 시 낙찰가가 13,034,000원으로 내려가지만 인수액은 42,600,612원으로 늘고, 4회 유찰 시 낙찰가 9,123,800원에 인수액은 46,440,428원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분을 인수액 증가가 대부분 상쇄하므로, “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 735,160원 |
| 1. 임차인 이다솔 보증금 | 55,000,000원 | 17,884,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이다솔 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이다솔 임차보증금 중 17,884,840원이 배당되고, 부족분 37,115,160원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 이수응의 보증금은 확인되지 않아 위 확정 인수액과 별개로 추가 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 용현동 용현초등학교 서측 인근이며, 주택·근린생활시설·소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택인 연립주택-도시형생활주택으로 기재되어 있으며, 4층 건물 내 2층 205호입니다.
- 도로. 토지 남측 및 북동측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 준보전산지 저촉, 토지거래계약허가구역이며 공시지가는 1,092,000원/㎡입니다.
- 단지. 골든피아는 88세대, 사용승인일은 2014.02.17로 제시되어 있습니다. 비교 면적은 17.824㎡이며 대상과 면적 일치가 확인되지 않아 시세 자료로 직접 사용하지 않았습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 18,620,000원에 이다솔 미배당 보증금 37,115,160원이 붙는 구조입니다.
- 유찰 대기 효과 제한. 3회 유찰 시 인수 42,600,612원, 4회 유찰 시 인수 46,440,428원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 상쇄됩니다.
- 이수응 보증금 확인. 목적물 전부 점유자로 조사되었으나 보증금이 확인되지 않아 추가 승계 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 이다솔 임대차 실체 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유 및 경매신청 경위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 해당 물건에 적용되는 절차와 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “약 5,500만원 실질부담”이 먼저다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 38,000,000원 대비 최저가 18,620,000원이라는 49% 할인폭입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자가 핵심이 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 이다솔의 보증금 55,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 배당되지 않는 금액이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가가 낮아져도 인수가 늘어 실질취득은 약 55,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
게다가 실제 임차인은 2명이고, 이수응의 보증금은 확인되지 않았습니다. 실거래 자료도 없어 약 55,000,000원의 실질부담이 시장가보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 감정가보다 높은 실질취득비용, 2회 유찰, 다세대·연립형 공동주택, 미상 임차보증금 위험이 동시에 겹칩니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가에 끌려 접근하기보다, 인수 보증금과 미상 임차인 문제를 먼저 해소해야 하는 고위험 권리분석형입니다.
