서울북부지방법원 2025타경12839. 동대문구 장안동 해솔팰리스 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 박미선·박민구·유국환으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 말소기준은 2016년 6월 30일 경인북부수산업협동조합 근저당권이며, 이후 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
실제 점유자로 조사된 박정화는 보증금 195,000,000원, 전입일 2020년 10월 26일, 확정일자 2020년 8월 14일입니다. 전입일이 말소기준일인 2016년 6월 30일보다 늦어 대항력이 없으며 배당 부족분을 매수인에게 요구할 수 있는 인수형 임차인이 아닙니다. 따라서 신건 기준 실질취득액은 최저가와 같은 303,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 391-9 해솔팰리스 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 한천로26길 54-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 면적 | 대상면적 39.23㎡ |
| 소유자 | 박미선·박민구·유국환 각 3분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정화 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016년 6월 30일 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이고 공동담보목록 제2016-231호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정과 지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인이 인수하는 등기상 권리 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0원
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정화 | 전부 | 2020.10.26 | 2020.08.14 | 195,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박정화의 전입일은 말소기준 근저당권 설정일보다 약 4년 이상 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 97.7%지만 직접 비교에는 한계
해솔팰리스는 2016년 6월 10일 사용승인된 7세대 규모 건물입니다. 확인된 최근 거래는 2025년 6월 2층, 전용 48.9㎡의 310,000,000원 거래 1건입니다. 본건 대상면적은 39.23㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 본건 최저가 | 2026.07 매각기일 | 39.23㎡ | 2층 | 303,000,000원 |
| 최근 실거래 | 2025.06 | 48.9㎡ | 2층 | 310,000,000원 |
최저가 303,000,000원은 최근 거래 310,000,000원의 97.7%로 금액 차이는 7,000,000원입니다. 그러나 최근 거래가 본건보다 면적이 크고 표본도 1건뿐이므로, 이 수치만으로 본건을 시세보다 확실히 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 특히 최저가와 실질취득액이 동일하므로 권리상 인수액을 더할 필요는 없지만, 신건 단계의 가격 여유도 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,042,000원 | - |
| 2. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 297,958,000원 | 1,002,042,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,449,000,000원 | 0원 | 1,449,000,000원 |
| 4. 경매신청 · 박정화 | 195,000,000원 | 0원 | 195,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 2,944,000,000원 중 채권자 예상배당은 297,958,000원, 총 미배당액은 2,646,042,000원입니다. 신청채권자 박정화의 청구액 195,000,000원은 현재 배당 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 부족 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 303,000,000원 | 297,958,000원 | 2,646,042,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 2,705,793,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 2,753,594,880원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 선순위 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 대항력 없는 임차인의 보증금 부족분이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 각각 303,000,000원, 242,400,000원, 193,920,000원으로 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안교사거리 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 201호이며 승강기·난방·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 평지로 다세대주택 및 사무소 건부지로 이용 중이며 토지면적은 180.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 해당합니다.
- 공시지가. ㎡당 4,191,000원이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 7세대 규모 다세대이고 확인된 거래가 1건뿐이어서 가격 검증과 환금성 판단에 활용할 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 확인. 채권최고액 1,300,000,000원과 공동담보목록 제2016-231호, 2016년 8월 22일 일부포기 등기의 범위를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 성동세무서·양천구·금천구 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
- 임대차 실체 확인. 박정화의 임대차계약서, 보증금 지급자료와 신청채권의 집행권원·청구원인을 함께 대조하세요.
- 점유·인도 확인. 대항력은 없지만 전부 점유로 조사됐으므로 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 유사면적 실거래 확인. 48.9㎡ 거래 1건만으로 39.23㎡ 본건 가격을 확정하지 말고 동일·유사 면적 다세대 거래를 추가 조사하세요.
- 시설·관리 상태 확인. 승강기·주차시설의 관리 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구·세금 관련 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 박정화도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 실질취득액은 신건 기준 303,000,000원으로 고정됩니다.
다만 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 최근 확인 거래 310,000,000원보다 7,000,000원 낮지만, 해당 거래는 본건보다 면적이 크고 표본도 1건뿐입니다. 국세·지방세 압류의 배당 변수, 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 사실관계까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 없지만 신건 가격의 안전마진은 얇다입니다. 권리만 보고 곧바로 가격 메리트까지 인정하기보다는 유사면적 거래와 관계 서류를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
