서울북부지방법원 2025타경12847. 도봉구 쌍문동 탑클래스 101동 201호로, 감정평가상 도시형생활주택이며 방3·거실·주방·욕실2·현관 구조입니다. 5층 건물 중 2층이고, 비교 대상 전용면적은 54.03㎡입니다. 현재 소유자는 최원우이며 2021.10.29. 319,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 승부처는 단순히 최저가가 감정가보다 낮다는 데 있지 않습니다. 등기상 근저당권은 이미 2020.03.30. 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.01.31. 도봉구 압류입니다. 그런데 임차인 이성희는 2021.10.13. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금도 319,000,000원으로 최저매각가 252,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 미배당 71,328,000원이 매수인 인수로 이어지는 전형적인 대항력 인수형이었습니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이성희)가 2026.08.05. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이성희의 미배당액은 낙찰자가 떠안을 실질 인수액이 아니라 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 448-7 탑클래스 101동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(도시형생활주택) · 54.03㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·현관 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 최원우 (2021.10.29. 거래가 319,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 252,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소
등기상 기존 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2020.03.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현 말소기준은 2023.01.31. 도봉구 압류입니다. 이성희는 그보다 앞선 2021.10.13. 주민등록·점유개시가 확인되고 확정일자는 2021.09.27., 보증금은 319,000,000원입니다. 등기상 임차권등기는 2023.10.30. 설정됐습니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박순필 | 101동201호 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이성희 | 제2층 제201호 전부 | 2021.10.13 / 2021.09.27 | 319,000,000원 | 대항력 있음→포기 확약 우선변제 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 77.7%지만 ‘현재 시세 확정 할인’으로 보면 안 된다
동일 면적 54.03㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.08. 330,000,000원, 2021.10. 319,000,000원이며 평균은 324,500,000원입니다. 현재 최저매각가 252,000,000원은 이 평균의 77.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 54.03㎡ | 2 | 319,000,000원 |
| 2021.08 | 54.03㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 평균 | 54.03㎡ | 2건 | 324,500,000원 |
숫자만 보면 252,000,000원은 평균 324,500,000원보다 낮습니다. 다만 확인된 거래가 2021.08.과 2021.10. 두 건뿐이고 매각기일은 2026.10.20.입니다. 따라서 77.7%를 그대로 현재 시장가 대비 확정 할인율이라고 단정해서는 안 됩니다. 최신 확인 거래 319,000,000원과도 시간 간격이 크므로, 입찰 전 현재 매매호가와 실제 거래 수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 이성희 보증금(우선변제) | 319,000,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산만 보면 이성희 보증금 부족분은 71,328,000원입니다. 그러나 2026.08.05. 확약으로 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이성희에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 박순필 관련 미상 금액은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 방3·거실·주방·욕실2·현관 구조이며, 5층 건물 중 2층입니다.
- 입지. 쌍문초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터 포장도로, 북서측 약 6미터 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 743.0㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 탑클래스101,102동은 28세대, 2018.09.05. 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.05. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 박순필 확인이 최우선. 전입신고일·보증금·점유개시일이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수 총액을 확정할 수 없습니다.
- 실거래 시점 주의. 확인 거래는 2021.08. 330,000,000원과 2021.10. 319,000,000원입니다. 2026년 입찰가 판단에는 현재 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 252,000,000원이고, 3회 유찰 시 201,600,000원, 4회 유찰 시 161,280,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 명도 관계 확인. 현황조사상 박순필과 등기임차권자 이성희가 함께 확인되므로 실제 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 미상 임차인을 지우지는 못한다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 이성희의 319,000,000원 보증금은 2026.08.05. 확약 때문에 성격이 완전히 달라집니다. 대항력을 포기하고 미배당이 생겨도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이성희에 대한 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 최저가 252,000,000원은 확인된 실거래 평균 324,500,000원의 77.7% 수준으로 내려옵니다.
그러나 여기서 곧바로 “권리 깨끗·가격 저렴”으로 결론내리면 안 됩니다. 박순필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 이성희의 확약은 박순필에게 적용되지 않습니다. 게다가 실거래 표본은 2021년 2건뿐이라 2026년 현재 시장을 그대로 대변한다고 보기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유자 확인이 끝나야 가격 메리트도 확정되는 유형입니다. 권리 확인의 마지막 한 조각은 박순필입니다.
