252,000,000원
서울북부지방법원 2025타경12847. 도봉구 쌍문동 탑클래스 101동 2층 201호, 전용 54.03㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가는 315,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 252,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 63,000,000원 내려와 싸 보이지만, 이 물건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 임차권자 이성희는 2021.10.13 전입·점유했고 2021.09.27 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 보증금 319,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 매각가 252,000,000원을 가정하면 집행비용 4,328,000원을 뺀 247,672,000원이 이성희에게 배당되고, 남는 보증금 71,328,000원은 매수인이 떠안습니다. 즉 낙찰가 252,000,000원 + 인수 71,328,000원 = 실질취득 323,328,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 이 사건의 경제적 부담은 보증금 319,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 448-7 탑클래스 101동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 54.03㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·현관 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 최원우 · 2021.10.29 매매 · 거래가액 319,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2023.01.31 압류보다 빠른 임차인
말소기준은 2023.01.31 도봉구 압류입니다. 그런데 이성희의 전입·점유일은 2021.10.13으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.09.27입니다. 따라서 이성희는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이며, 2023.10.30 임차권등기가 뒤늦게 접수됐다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이성희 | 제2층 제201호 전부 | 2021.10.13 / 2021.09.27 | 319,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 박순필 | 101동201호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
이성희는 배당요구를 했지만, 현재 매각가에서는 보증금을 모두 회수하지 못합니다. 더 중요한 점은 다음 회차로 내려가도 매수인의 총부담이 크게 줄지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 이성희에게 돌아갈 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커지기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 252,000,000원 | 71,328,000원 | 323,328,000원 |
| 2회 유찰 시 | 201,600,000원 | 121,022,400원 | 322,622,400원 |
| 3회 유찰 시 | 161,280,000원 | 160,777,920원 | 322,057,920원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 가격 메리트가 거의 없다
탑클래스101,102동 전용 54.03㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 평균 거래가는 324,500,000원, 최신 거래는 2021.10의 319,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 54.03㎡ | 2 | 319,000,000원 |
| 2021.08 | 54.03㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 평균 | 54.03㎡ | 2건 | 324,500,000원 |
최저가 252,000,000원은 실거래 평균의 77.7%지만, 이 비율은 이 사건의 실질적인 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 현재 인수액을 더한 실질취득 323,328,000원은 실거래 평균 324,500,000원의 약 99.6%이고, 최신 거래 319,000,000원보다 4,328,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 이성희 보증금 | 319,000,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이성희 보증금 중 247,672,000원이 배당되고 71,328,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 배당 0원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문초등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·욕실2·현관으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 5층 중 2층. 급·배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터 포장도로와 북서측 약 6미터 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,634,000원/㎡. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 탑클래스101,102동은 28세대, 사용승인일은 2018.09.05입니다. 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 252,000,000원에 낙찰받아도 71,328,000원 인수로 총부담이 323,328,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 322,622,400원, 3회 유찰 시 322,057,920원으로 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 이성희 보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 배당 결과와 인수액을 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 박순필 조사. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이성희와 별개의 계약관계인지 확인이 필요합니다.
- 실거래 비교. 현재 실질취득 323,328,000원은 실거래 평균 324,500,000원과 거의 같고 최신 319,000,000원보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”가 실제 80% 매수가격은 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 252,000,000원만 보면 감정가 315,000,000원의 80%라 할인폭이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 이성희의 보증금 319,000,000원 때문에 현재 회차에서 71,328,000원을 추가로 인수해야 하고, 결과적으로 실질취득은 323,328,000원입니다. 이는 실거래 평균 324,500,000원과 사실상 같은 수준이고, 최신 거래 319,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담이 약 322,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 일반적인 경매”와 다르게 봐야 합니다. 여기에 박순필의 대항력·보증금이 미상인 점까지 남아 있어 권리확인 부담도 있습니다. 표면 최저가는 낮지만 실질가격 메리트는 거의 없고, 임차관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
