의정부지방법원 2025타경73405. 경기도 동두천시 생연동 830-23 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 다가구용 단독주택입니다. 1998년 6월 12일 사용승인된 적벽돌조 평스라브지붕 지상 2층 건물이며, 토지는 56.0㎡입니다. 현재 소유자는 안형식이고, 2012년 11월 28일 소유권이전과 동시에 장수새마을금고 65,000,000원, 천기영 8,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이번 경매에서 핵심은 2012년 11월 28일 접수된 장수새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 천기영 근저당권과 2024년 오케이저축은행 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 830-23 · 경기도 동두천시 강변로454번길 7-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구용 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 1998.06.12 사용승인 · 적벽돌조 평스라브지붕 지상2층 |
| 토지 | 대 · 56.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안형식 |
| 감정가 / 최저가 | 91,524,400원 / 44,847,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장수새마을금고 / 46,205,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 현재 확인된 권리관계에 나타나지 않습니다. 장수새마을금고 근저당은 토지 경기도 동두천시 생연동 830-23과 공동담보로 기재돼 있고, 같은 날 설정된 천기영 근저당도 토지를 공동담보로 합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 명시돼 있습니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’는 별도 검증
감정가는 91,524,400원, 현재 최저매각가는 44,847,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 31,392,899원(감정가 34%), 그 다음은 21,975,029원(감정가 24%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,847,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,207,246원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 장수새마을금고 | 65,000,000원 | 43,639,754원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 천기영 | 8,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 20,784,621원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 94,184,621원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 배당은 43,639,754원이고 미배당은 50,544,867원입니다. 신청채권자 장수새마을금고의 청구액은 46,205,120원이며 현재 회차 배당으로 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영 조건입니다.
④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 동두천시 상패동 소재 동두천경찰서 동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·주택·관공서 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1998.06.12 사용승인된 건물로 감정평가상 다가구용 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 적벽돌조 평스라브지붕 지상2층, 외벽 적벽돌 쌓기 등, 창호 하이샷시 등이며 위생·급배수설비와 도시가스 바닥난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 56.0㎡ 대지, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 493,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·성장관리권역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.11.28 장수새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 천기영 근저당·오케이저축은행 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각 직전 원본에서 다시 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 구체적 매각 범위 및 현황을 매각물건명세서·감정평가서 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 이용상태는 다가구용 단독주택입니다. 실제 호실 구성·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유·인도 상태는 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 44,847,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장 대비 저가라고 판단하지 말고 인근 유사 물건의 실제 거래·매물 수준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2012년 장수새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가는 이미 2회 유찰된 44,847,000원이고, 감정 이용상태는 다가구용 단독주택, 매각 조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 따라서 이 물건은 권리 때문에 피할 물건이라기보다, 실제 건물 현황과 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다. 시세 확인 없이 단순히 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내리는 접근은 피하는 편이 맞습니다.
