의정부지방법원 2025타경73459. 경기도 의정부시 가능동 365-26의 토지와 지하1층·지상2층 주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 1989.08.30 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 건물로, 지층·1층·2층이 각각 2가구씩 주택으로 이용 중입니다. 토지는 147.0㎡이고 소유자는 형길우입니다. 이번 사건에서 선언된 말소기준은 2025.10.30 강제경매개시결정이며 신청채권자는 박정순, 청구금액은 100,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 단순한 등기 소멸 여부보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 문혜숙·성덕천은 2019.04.10, 박정순·성영애는 2022.01.14 전입으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 365-26 · 경기도 의정부시 녹양로 50-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(지층·1층·2층 각 2가구) |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 · 사용승인 1989.08.30 |
| 토지 | 147.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 984,000원/㎡ |
| 소유자 | 형길우 |
| 감정가 / 최저가 | 360,630,140원 / 176,709,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정순 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 경매의 기준은 2025.10.30
과거 근저당·임차권·전세권·경매등기는 다수 존재했으나 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 2025.02.17 한국토지주택공사 주택임차권 39,000,000원, 2025.10.30 강제경매개시결정, 그리고 그 뒤에 설정된 2026.01.27 한국토지주택공사 주택임차권 110,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
한국토지주택공사는 문혜숙의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있어 별도의 실제 임차인으로 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 문혜숙·성덕천·박정순·성영애 4명입니다. 한국토지주택공사 39,000,000원은 문혜숙 관련 승계분으로 보며 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문혜숙 | 2019.04.10 · 목적물 일부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위·승계 |
| 성덕천 | 2019.04.10 · 목적물 일부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정순 | 2022.01.14 · 목적물 일부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 성영애 | 2022.01.14 · 목적물 일부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2022.02.07 · 지층 약 21.3075㎡(102호) | 39,000,000원 | 有 | 有 | 문혜숙 승계 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 176,709,000원으로 감정가 360,630,140원의 49%입니다. 다만 직접 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 현재 가정에서 한국토지주택공사 39,000,000원은 전액 배당돼 알려진 인수액이 0원이므로 176,709,000원이 현재 확인 가능한 취득대금의 출발점입니다. 하지만 보증금 미상 임차인들의 권리가 인정되고 배당으로 소진되지 않는 금액이 생기면, 그만큼 실질취득액이 추가될 수 있습니다. 따라서 최저가 49%만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,273,926원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 박정순 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,435,074원 |
현재 회차 가정에서는 한국토지주택공사 39,000,000원과 신청채권 100,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 34,435,074원입니다. 이 계산에서 알려진 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금 미상 임차인들의 권리가 별도로 인정되는 경우는 이 배당표에 반영되지 않은 인수 위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부고등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 지하1층·지상2층 벽돌조 주택으로 지층·1층·2층 각각 2가구가 이용 중이며, 급배수·위생·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 147.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(불)이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역(의정부고), 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 특성. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 다가구형 이용구조와 복수 점유관계 때문에 권리·명도 확인이 단순한 단일세대 물건보다 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 확인. 성덕천·박정순·성영애의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 실질취득액 상한을 계산할 수 있습니다.
- 문혜숙·한국토지주택공사 중복 금지. 한국토지주택공사 39,000,000원은 문혜숙 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 보증금으로 더하지 마세요.
- 박정순 관계 확인. 임차인 박정순과 신청채권자 박정순의 동일성 및 채권 발생원인, 임대차 실체를 확인하세요.
- 선순위 임차권 배당 확인. 한국토지주택공사 39,000,000원은 현재 배당 가정상 전액 변제되지만 실제 배당 결과에서 미변제 잔액이 생기는지 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 실질취득액은 미상 임차보증금에 따라 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물 및 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 대조하고 이용현황을 확인하세요.
- 명도. 지층·1층·2층에 복수 점유자가 확인된 만큼 호별 점유범위와 실제 거주자를 구분해 명도 난도를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가보다 미상 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 360,630,140원에서 두 번 유찰돼 최저가가 176,709,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 실질취득액입니다. 선순위 한국토지주택공사 임차권 39,000,000원은 현재 가정상 전액 배당돼 알려진 인수잔액이 없지만, 실제 임차인 4명 가운데 성덕천·박정순·성영애의 보증금은 아직 확정되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. “최저가 49%라서 싸다”는 판단은 금지입니다. 문혜숙 관련 39,000,000원은 한국토지주택공사의 대위·승계 신고와 중복 합산하지 말고, 나머지 미상 임차보증금과 박정순의 관계를 먼저 확인해야 합니다. 이 세 금액이 정리돼야 비로소 176,709,000원을 기준으로 실제 입찰가와 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
