의정부지방법원 2025타경73520. 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 제9층 에이치-905호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(거실·주방·방1·화장실·다락 등)입니다. 소유자는 윤종수, 2020.04.20 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 171,700,000원입니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 이 경매의 말소기준권리이며, 이후 토스뱅크 가압류와 이은주 임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이번 사건에서 숫자만 보면 가장 눈에 띄는 것은 115,000,000원의 임차보증금입니다. 그러나 보증금 크기만 보고 낙찰자가 이를 떠안는다고 보면 안 됩니다. 이은주의 임대차계약일은 2020.03.26, 점유개시는 2020.04.29, 확정일자는 2020.04.14이지만 주민등록일은 2020.05.01입니다. 말소기준 근저당 2020.04.20보다 뒤이므로 자료상 판정은 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 9층 에이치-905호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 민락로 195 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(거실, 주방, 방1, 화장실, 다락 등) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상10층 내 제9층 제에이치-905호 |
| 소유자 | 윤종수 · 2020.04.20 소유권이전 · 거래가액 171,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행
말소기준은 2020.04.20 수협은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 133,200,000원이고, 이후 2020.06.05 근저당권 변경등기에 채권최고액 48,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 수협은행 채권액을 133,200,000원으로 두고 현재 매각가에서 121,365,400원을 배당하는 구조입니다.
2025.01.15 토스뱅크 가압류 96,292,451원과 2025.11.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후이고, 자료상 매각으로 소멸합니다. 2022.12.01에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로, 금전 인수와 별개로 매각 후 등록·행정상 처리관계는 입찰 전 원본에서 확인할 항목입니다.
② 임차인 — 실제 1명, HUG는 보증금반환채권 양수인
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 제905호 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2020.05.01 | 2020.04.14 | 없음 | HUG가 승계 | 보증금반환채권 양수 |
이은주의 임차권등기는 2024.03.14 접수됐고 보증금은 115,000,000원입니다. 배당요구도 2024.03.14에 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 중요한 점은 주택도시보증공사가 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 이은주의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 신청채권자라는 점입니다. 따라서 이은주 보증금 115,000,000원과 주택도시보증공사 청구 115,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
* 임차보증금 자체는 115,000,000원이지만, 이은주 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 2026.07.01 확약까지 반영하면 이 임차인과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 이은주 건에 적용되며, 확인된 별도 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 177,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 123,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득금액은 123,900,000원입니다.
다만 이 사건은 숫자상 할인율과 권리 안전성을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 결론으로 연결하면 안 됩니다. 감정평가상 이용은 오피스텔이고 사건상 용도는 근린시설이므로, 실제 거래가격과 환금성을 확인하지 않은 상태에서는 최저가 70%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 133,200,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 96,292,451원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,534,600원을 제외한 매각대금이 수협은행에 121,365,400원 배당되고, 토스뱅크와 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 전체 채권액 344,492,451원 중 예상 채권자 배당은 121,365,400원, 미배당은 223,127,051원입니다. 그러나 이 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 123,900,000원 | 121,365,400원 | 223,127,051원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 259,723,591원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 285,274,250원 | 0원 |
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액은 115,000,000원이고 세 시나리오 모두 예상배당은 0원입니다. 그럼에도 확약서상 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 유찰로 매각가가 더 내려가도 이은주 임차보증금이 낙찰자 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 ‘민락중학교’ 북동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·주상용 부동산 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 사용 중이며 거실·주방·방1·화장실·다락 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측은 광대로변, 북동측은 중로변과 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,335,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생·급배수, 지역난방 바닥난방, 소화전, 화재탐지, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이은주 전입일 2020.05.01, 말소기준 2020.04.20의 선후관계와 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- HUG 확약서 확인. 2026.07.01자 대항력 포기·우선변제권만 주장·미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각서류에 그대로 존재하는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.01 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등록관계와 행정상 처리사항을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 사용승인·건축물대장·용도관계를 입찰 전 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 실제 거래와 임대수익성을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사 미배당이 크더라도 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 인수채무를 혼동하지 마세요.
맺으며 — “보증금 미배당 ≠ 낙찰자 인수”
이 사건의 핵심은 115,000,000원의 임차보증금이 존재한다는 사실보다 그 보증금이 낙찰자에게 넘어오는지입니다. 이은주의 주민등록일은 말소기준 수협은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했습니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
따라서 권리분석의 중심 위험은 임차보증금 승계가 아닙니다. 남는 판단은 근린시설이라는 사건상 용도와 오피스텔이라는 실제 이용상태, 민간임대주택등기, 그리고 현재 최저가 123,900,000원이 시장에서 적정한지입니다. 권리 쪽은 비교적 정리돼 있지만, 실거래에 근거한 가격 우위가 확인되지 않은 만큼 “70%까지 유찰됐으니 싸다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다.
