부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리 구조는 단순합니다. 다만 신건 최저가 4.80억은 최근 12개월 동일평형 평균 4.764억보다 높은 수준으로, 권리가 깨끗하다고 가격까지 싼 물건은 아닙니다.

감정가 / 최저가

480,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 실거래

476,428,571원

동일평형 7건

최저가 ÷ 최근시세

100.7%

최근 시세보다 높음

매수인 인수

0원

임차인 없음

의정부지방법원 2025타경73555. 양주시 덕계동 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스 102동 401호 아파트입니다. 2023년 준공된 신축급 단지로, 전용 84.99㎡ 규모이며 방3·주방/식당·거실·욕실2·드레스룸·알파룸 구조입니다. 권리 분석의 핵심은 명확합니다. 2023년 우리은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 발생한 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 가격 측면에서는 최근 거래 흐름을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경73555
소재지	경기도 양주시 덕계동 937 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스 102동 4층 401호
물건종류 / 이용	아파트 · 방3·주방/식당·거실·욕실2·드레스룸·알파룸
소유자	서승철
감정가 / 최저가	480,000,000원 / 480,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구	416,631,061원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 2023.08.04 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 440,000,000원)입니다. 이후 국·지방세 압류, BMW파이낸셜서비스코리아 가압류, 서울신용보증재단 가압류, 서울보증보험 가압류 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부는 배당 과정에서 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래와 비슷하지만 메리트 제한

동일 단지 동일 평형 실거래를 기준으로 보면 최근 거래는 4.58억~5.00억 범위입니다. 최근 12개월 평균은 476,428,571원, 최신 거래는 2026.07 460,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	85.0㎡	5	460,000,000원
2026.07	84.99㎡	12	470,000,000원
2026.06	84.99㎡	17	495,000,000원
2026.05	84.99㎡	24	482,000,000원
2026.05	84.99㎡	6	475,000,000원
2026.05	84.99㎡	23	495,000,000원
평균	-	최근12개월 7건	476,428,571원

최저매각가 4.80억은 전체 거래 평균 4.654억보다 높고, 최근 12개월 평균 대비도 100.7%입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 5.9% 상승으로 하락장은 아니지만, 신건에서 추가 가격 메리트가 크다고 보기는 어렵습니다.

⚠️ 가격 판단 최근 시세 대비 할인된 물건이 아니라 시세 상단에서 권리 안전성을 사는 구조입니다. 유찰 여부와 실제 응찰 경쟁을 확인하며 접근하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	7,200,000원
우리은행 근저당	440,000,000원	440,000,000원
BMW파이낸셜서비스코리아 가압류	29,735,717원	29,735,717원
서울신용보증재단 가압류	3,956,304원	3,064,283원
서울보증보험 가압류	148,074,290원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

신건 최저가는 최근 12개월 평균보다 100.7% 수준입니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리 구조는 안정적인 편입니다.

⛔ 가격 관점 권리 안전성만 보고 접근하면 안 됩니다. 최저가 4.80억은 최근 12개월 평균 거래가보다 높아 신건 가격 메리트는 제한적입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 덕계중학교 북동측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 덕계역 접근이 가능합니다.
단지. 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스 424세대, 2023.04.19 사용승인 신축급 단지입니다.
환금성. 최근 거래는 이어지고 있으나 신건 가격은 시장 거래가와 비교해 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

시세 기준 확인. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부를 배당표에서 확인해야 합니다.
권리 확인. 우리은행 근저당 이후 권리는 소멸 대상이지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 가격은 별도 판단”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 후순위 권리가 정리되는 안정형 아파트입니다. 다만 신건 최저가 4.80억은 최근 12개월 평균 거래가 4.764억보다 높아 가격적인 할인 매력은 크지 않습니다. 결국 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 얼마에 낙찰받느냐입니다. 권리는 합격, 가격은 신중 검토가 필요한 물건입니다.

부동산임의경매

권리는 깨끗하지만, 신건 가격은 시세 상단 — 양주 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각 소멸

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래와 비슷하지만 메리트 제한

③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 가격은 별도 판단”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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