부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인과 인수권리는 없습니다. 다만 이 물건은 감정가 5.62억 대비 선순위 담보권 채권최고액 5.7억이 존재하는 구조입니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 0원이지만, 가격 메리트는 단순히 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 실거래 검증 후 접근해야 하는 신건입니다.

감정가 / 최저가

562,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

562,000,000원

인수액 0원

말소기준권리

570,000,000원

광진중앙새마을금고

임차인 인수

0원

임차인 없음

서울북부지방법원 2025타경12883. 노원구 하계동 벽산아파트 12동 908호 아파트입니다. 소유자는 조정수 씨이며, 2021년 설정된 광진중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 오케이캐피탈 가압류, 롯데카드 가압류, 추가 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다.

핵심은 권리보다 담보 구조와 가격 판단입니다. 선순위 근저당 채권최고액은 570,000,000원으로 감정가 562,000,000원과 유사하며, 전체 채권최고액 기준으로는 감정가를 초과합니다. 낙찰자는 인수하지 않지만 배당 부족 가능성이 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경12883 (임의경매)
소재지	서울특별시 노원구 하계동 271-3 벽산아파트 12동 9층 908호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 방3, 주방/식당, 욕실1, 발코니 등
소유자	조정수
감정가 / 최저가	562,000,000원 / 562,000,000원 (신건)
신청채권 관련	청구금액 534,852,318원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인은 확인되지 않으며, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리인 광진중앙새마을금고 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 권리 분석 — 담보초과 구조

권리	권리자	금액	처리
근저당권(말소기준)	광진중앙새마을금고	570,000,000원	매각 소멸
근저당권	주식회사파인솔루션대부	235,300,000원	매각 소멸
가압류	오케이캐피탈주식회사	36,549,766원	매각 소멸
가압류	롯데카드 주식회사	15,834,082원	매각 소멸

✅ 낙찰자 권리 부담 대항력 임차인과 승계 대상 권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 배당 구조 총 채권최고액 기준으로는 감정가를 초과합니다. 선순위 근저당권 배당 후 후순위 권리는 미배당 가능성이 있으나, 이는 매수인 인수와 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,020,000원
광진중앙새마을금고 근저당	570,000,000원	553,980,000원
주식회사파인솔루션대부 근저당	235,300,000원	0원
오케이캐피탈 가압류	36,549,766원	0원
롯데카드 가압류	15,834,082원	0원

매각대금 배분

회차별 매각가 시나리오

실거래 데이터 확인 전 가격 메리트 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 노원구 하계동 소재 하계역 서측 인근으로 대단위 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 인근 노선버스 정류장과 지하철 7호선 하계역 접근성이 양호한 편입니다.
단지. 건영 단지 기준 720세대, 사용승인일 1988-06-13입니다.
환금성. 서울 노원구 역세권 아파트라는 점은 장점이나, 준공연식과 가격 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 임차인 인수 위험은 없지만 등기 원본과 매각물건명세서 확인은 필요합니다.
가격 기준. 최저가 5.62억만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 최근 거래 수준 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
배당 구조. 후순위 채권 미배당 가능성이 있으나 낙찰자 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
현황 확인. 아파트 내부 상태와 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 위험 없음, 가격은 검증 필요”

이 물건은 권리분석 자체는 단순합니다. 임차인 인수도 없고, 말소기준 이후 권리는 모두 소멸합니다. 다만 서울 노원구 아파트라는 이유만으로 최저가가 곧 메리트가 되는 것은 아닙니다. 감정가와 실제 시장 가격을 비교하고, 신건 가격이 적정한지 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

부동산임의경매

권리는 깨끗하지만, 담보초과 구조와 가격 검증이 핵심 — 노원 하계동 벽산아파트 908호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 권리 분석 — 담보초과 구조

③ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 위험 없음, 가격은 검증 필요”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (19장)

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