서울북부지방법원 2025타경12892. 상봉동 메이저오피스텔 6층 601호이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택 원룸형입니다. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 조이슬은 2022.02.25 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준은 2025.07.09 강제경매개시결정이므로 전입이 훨씬 앞섭니다. 이후 2024.04.24에는 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고, 배당요구도 한 상태입니다.
따라서 최저가가 156,000,000원으로 감정가의 80%까지 떨어졌다는 사실만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 집행비용 2,984,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 153,016,000원이고, 보증금 잔액 31,984,000원은 매수인이 인수합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 187,984,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 104-70 메이저오피스텔 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 12.77㎡ · 다세대주택 원룸형(일부 중2층구조) · 8층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 차순자 (2019.10.10 소유권 이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 156,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조이슬 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 주택임차권
과거 2019.01.22 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 60,000,000원은 2019.04.15 이미 말소됐습니다. 2023.04.04 우리카드 가압류 5,031,325원도 2023.05.11 해제로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 을구 3번 조이슬 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자 2022.02.25가 2025.07.09 말소기준보다 빠르므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 有입니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조이슬 | 제6층 제601호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 / 2022.02.25 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 거의 안 내려간다
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가만 보면 1회 유찰 후 156,000,000원, 2회 유찰 시 124,800,000원, 3회 유찰 시 99,840,000원까지 내려갑니다. 하지만 동시에 매수인 인수액이 31,984,000원 → 62,747,200원 → 87,357,120원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 156,000,000원 | 31,984,000원 | 187,984,000원 |
| 2회 유찰 시 | 124,800,000원 | 62,747,200원 | 187,547,200원 |
| 3회 유찰 시 | 99,840,000원 | 87,357,120원 | 187,197,120원 |
즉 최저매각가가 1.56억에서 1.248억, 9,984만원으로 떨어져도 경제적 부담은 약 1.87억대에 머뭅니다. 배당에 앞서 집행비용이 빠지기 때문에 현재 회차 실질취득 187,984,000원은 임차보증금 185,000,000원에 집행비용 2,984,000원이 더해진 구조입니다. ‘몇 번 더 유찰되면 싸진다’는 일반적인 접근법이 그대로 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 80%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
확인되는 실거래 표본은 2024.08, 8층, 전용 18.7㎡, 195,000,000원 1건입니다. 본건 비교 대상 면적은 12.77㎡로 서로 일치하지 않아 직접적인 가격 비교 신뢰도는 제한적입니다. 그럼에도 이 사건에서 중요한 점은 최저가 156,000,000원이 비교거래의 80%라는 숫자가 아니라, 인수까지 포함한 실질취득 187,984,000원이 비교거래 195,000,000원의 약 96.4%라는 사실입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 12.77㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 현재 최저가 | 12.77㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 12.77㎡ | 6 | 187,984,000원 |
| 2024.08 실거래 | 18.7㎡ | 8 | 195,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 조이슬 보증금 | 185,000,000원 | 153,016,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 조이슬 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차인 보증금 부족분은 31,984,000원이며 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정된 값이고, 실제 배당은 집행비용·조세 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 집합건물이며 감정평가 이용상태는 다세대주택1, 원룸형으로 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1·발코니1과 일부 중2층구조입니다.
- 입지. 상봉역 남동측 인근으로 상업용·주상용건물, 근린생활시설, 공동주택, 금융기관, 의료기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철7호선·경의중앙선·경춘선 상봉역까지 약 4~6분입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 6층이며 승강기·상하수도·소화전·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다. 현상은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,951,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2018.12.24 준공, 20세대 규모입니다. 확인되는 거래는 2024.08의 1건이고 본건과 면적이 달라 거래가격만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 156,000,000원에 인수 31,984,000원을 더한 187,984,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 각각 62,747,200원·87,357,120원으로 늘어 실질취득은 187,547,200원·187,197,120원입니다.
- 임차인 조이슬 권리 재확인. 전입 2022.02.25, 확정일자 2022.02.25, 임차권등기 2024.04.24, 보증금 185,000,000원 및 배당요구 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일성 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 조이슬이고 금액도 185,000,000원입니다. 집행권원과 임대차관계, 채권 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 확인된 거래는 전용 18.7㎡ 1건으로 본건 12.77㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 195,000,000원을 그대로 본건 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 인수액 변동 요소 확인. 최종 집행비용과 조세 등 배당순위에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.56억 낙찰”이 아니라 “약 1.88억 취득”으로 봐야 한다
이 물건은 감정가 195,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 156,000,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 조이슬의 보증금이 185,000,000원이고 현재 예상배당으로 전액 회수되지 않으므로 31,984,000원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담은 187,984,000원입니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어 2회 유찰 시 실질취득 187,547,200원, 3회 유찰 시 187,197,120원으로 거의 같은 수준을 유지합니다. 반면 확인되는 실거래는 195,000,000원 1건뿐이며 면적도 본건과 다릅니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 감정가의 80%라 싸다’가 아니라, ‘인수를 포함하면 비교거래에 거의 붙는다’고 읽어야 합니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 볼 필요가 있는 대항력 임차인 인수형 물건입니다.
