의정부지방법원 2025타경73575. 의정부동 아이콘스타로데오 22층 2208호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 113,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,370,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “49%까지 내려왔다”가 아니라 임차권의 대항력과 확약 효과를 함께 보는 것입니다.

등기상 말소기준은 2022.07.26. 국의 압류입니다. 그런데 임차권 관련 신고의 주민등록일자는 2022.02.10.으로 이보다 앞서고, 확정일자도 2021.12.20.입니다. 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖춘 신고라서 낙찰대금만 보면 큰 인수위험이 생깁니다. 실제 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 54,026,660원으로 계산하고 있습니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 서울보증보험 주식회사로부터 2026.02.03.자 대항력포기 및 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 따라서 본 분석 규칙상 해당 임차권 신고로 인한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 원칙 계산상 미배당액 54,026,660원은 아래에 별도로 병기하지만 실질취득가에는 더하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 대항력, 그러나 확약으로 실질 인수 해소

소유자 이설화는 2019.08.23. 거래가액 126,800,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 신탁을 거쳐 2020.02.10. 다시 소유권을 귀속받았습니다. 말소기준은 2022.07.26. 국의 압류입니다. 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차권 신고 — 실제 임차인 수와 승계 성격 분리

한국토지주택공사 명의의 임차권 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류된 신고이므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 즉 이 표의 보증금 108,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.

원칙 배당 계산상 미배당 보증금은 54,026,660원이지만, 2026.02.03.자 대항력포기 및 임차권등기 말소동의 확약을 반영하면 본 분석상 매수인 실질 인수는 0원입니다.

③ 시세 비교 — 판단 기준은 최근 12개월과 최신 거래

아이콘스타로데오 전용 16.37㎡ 실거래는 총 9건 확인됩니다. 전체 평균은 94,966,666원이지만 과거 120,000,000원 거래 등 오래된 가격이 섞여 있으므로, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 86,000,000원과 최신 거래 81,000,000원, 그리고 최근 추세 -13.5%를 우선합니다.

확약 반영 후 실질취득은 55,370,000원으로 최저매각가와 같습니다. 이는 최근 12개월 평균 86,000,000원의 64.4%입니다. 최신 2026.07 거래도 같은 22층, 전용 16.37㎡가 81,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격대에 위치합니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)

배당 시뮬레이션 자체는 보증금 부족분 54,026,660원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 매각물건명세서상 2026.02.03.자 대항력포기 및 임차권등기 말소동의 확약이 있으므로, 본 분석 규칙에 따른 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역(의정부경전철) 동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·숙박시설·도시형생활주택 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부중앙역이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 22층 2208호이며 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)이며, 해당 토지는 공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며 공시지가는 2,895,000원/㎡입니다.
• 현황. 인근 탐문에서 구분건물이 상당기간 공실 상태라는 진술이 있어 내부상태와 관리비 체납 여부 확인이 필요합니다.
• 거래. 아이콘스타로데오는 198세대, 2019.07.16. 준공이며 동일 면적 실거래 9건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 2026.02.03.자 대항력포기 및 임차권등기 말소동의 확약서의 효력과 적용대상을 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
• 임차권 말소 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 확인하세요.
• 인수액 이중 계산 금지. 보증기관 승계 성격의 신고이므로 보증금 108,000,000원을 별도 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 86,000,000원이지만 최근 추세가 -13.5%이므로 전체 평균 94,966,666원에 기대 가격을 맞추지 마세요.
• 공실·내부 확인. 상당기간 공실이었다는 탐문 내용이 있으므로 내부상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 다음 회차 구조. 3회 유찰 시 매각가는 38,759,000원, 4회 유찰 시 27,131,300원으로 낮아지지만 확약이 없다면 원칙 인수액은 각각 70,338,662원, 81,757,063원으로 늘어납니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약이 더 중요하다”

이 사건은 숫자만 보면 감정가 113,000,000원에서 55,370,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권 신고입니다. 주민등록일자 2022.02.10.이 말소기준 2022.07.26.보다 빠르고, 보증금은 108,000,000원이라 확약이 없다면 매수인 인수액이 54,026,660원 발생합니다.

반대로 매각물건명세서에 기재된 2026.02.03.자 대항력포기 및 임차권등기 말소동의 확약을 그대로 적용하면 이 인수액은 실질 0원이 되고, 실질취득은 55,370,000원으로 고정됩니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 86,000,000원의 64.4%로 가격 차이가 있습니다. 다만 시장 자체가 -13.5% 하락 추세이고, 상당기간 공실 진술도 있어 환금성과 내부상태 확인은 필수입니다.

결론은 확약 유효 확인 시 가격 메리트가 있는 B등급 물건. 확약 확인 전에는 표면 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 사건입니다.