서울북부지방법원 2025타경12901. 성북구 삼선동3가 한강뉴스타102동 3층 303호의 다세대 물건으로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 있음”이 아닙니다. 황규우는 2022.02.22. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.10.입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.08.30.이므로 임차인의 전입이 더 앞서 대항력이 있습니다. 임차보증금도 285,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
통상 구조라면 현재 회차에서 배당받지 못한 56,259,200원이 매수인에게 넘어가고, 2회 유찰 시에는 102,167,360원, 3회 유찰 시에는 138,893,888원까지 인수액이 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질부담이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2025.07.14. 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 황규우 임차보증금의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 삼선동3가 102 한강뉴스타102동 3층 303호 |
| 도로명 | 서울특별시 성북구 보문로29길 115 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지상6층 건물 내 제3층 제303호 |
| 시세 매칭 면적 | 27.76㎡ |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.08.30. 갑구 8번 주택도시보증공사 가압류입니다. 황규우의 전입·점유일 2022.02.22.이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.02.10.과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기 자체는 2024.04.04.로 말소기준 이후이지만 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황규우 | 제3층 제303호 전부 | 285,000,000원 | 2022.02.22 / 2022.02.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 과거 박상희 명의의 주택임차권 265,000,000원이 2021.11.03. 등기됐지만 2022.02.22. 이미 말소됐으므로 현재 인수대상으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘2026년 3억’을 봐야 한다
한강뉴스타빌101동102동은 28세대, 2018.09.17. 준공입니다. 면적 매칭 실거래는 2건으로, 2024.09. 거래가 402,500,000원, 최신 2026.01. 거래가 300,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 351,250,000원이지만 과거 402,500,000원 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.91㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.09 | 29.87㎡ | 6 | 402,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 232,800,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 77.6%입니다. 따라서 현재 회차 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 구간이 이전 거래 수준보다 -25.5% 하락한 것으로 집계돼, 과거 전체 평균 351,250,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,059,200원 |
| 1. 임차인 황규우 보증금 | 285,000,000원 | 228,740,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원자료상 황규우 보증금 부족분은 56,259,200원으로 매수인 인수액에 잡힙니다. 그러나 2025.07.14. 접수된 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약 때문에 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 232,800,000원 | 56,259,200원 | 232,800,000원* |
| 2회 유찰 시 | 186,240,000원 | 102,167,360원 | 186,240,000원* |
| 3회 유찰 시 | 148,992,000원 | 138,893,888원 | 148,992,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 인수가 실질 0원이므로 회차가 내려갈수록 실질취득도 매각가와 함께 낮아집니다. 이 차이를 놓치면 본 물건의 가격 구조를 정반대로 해석하게 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼선초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제3층 제303호이며 급배수·위생·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단 사다리형 평지의 도시형생활주택 건부지이며 북측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,921,000원/㎡이며 토지면적은 347.1㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 경매 평균 유찰 9.4회·낙찰률 8.0%로, 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.07.14. 접수된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의의 대상·범위를 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수를 구분. 현재 배당계산상 부족분은 56,259,200원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 시세 기준은 300,000,000원. 과거 402,500,000원이 섞인 전체 평균 351,250,000원보다 2026.01. 최신 거래와 최근 12개월 평균 300,000,000원을 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전보다 -25.5%로 집계됩니다. 현재 77.6%라는 할인율만 보고 과거 고가 회복을 전제하지 마세요.
- 환금성 점검. 평균 유찰 9.4회·낙찰률 8.0%는 재매각 시 긴 보유기간과 매수자 부족 가능성을 시사하는 핵심 통계입니다.
- 임차권 말소 확인. 황규우 임차권의 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 매각 전후 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 보증금 285,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 232,800,000원에서는 원자료상 56,259,200원이 미배당으로 남습니다. 그대로라면 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어나는 구조입니다.
그러나 2025.07.14. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 확약 반영 현재 실질취득 232,800,000원은 최신 실거래·최근 12개월 평균 300,000,000원의 77.6%라 가격 자체는 분명 할인돼 있습니다.
다만 이 물건을 높은 등급으로 단순 평가하기 어려운 이유도 명확합니다. 최근 가격 추세가 -25.5%이고, 단지 경매 통계가 평균 9.4회 유찰·낙찰률 8.0%로 환금성이 약합니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌고 현재가는 최근 시세 아래지만, 하락장과 저환금성을 감안해 보수적인 가격 규율이 필요한 물건”입니다.
