서울북부지방법원 2025타경12919. 도봉구 방학동 396-23, 2층 201호의 다세대주택입니다. 감정가는 134,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 107,200,000원입니다. 소유자는 최민철이며, 2021.08.13 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 113,000,000원이었습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.12.31 주식회사청담엘리트대부 근저당권입니다. 채권최고액은 97,500,000원이고, 이 근저당을 기준으로 이후 설정된 전세권과 경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12919 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 396-23 2층 201호 · 시루봉로17길 36-23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(거실, 침실, 주방, 현관, 욕실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조, 연와조 스라브지붕 · 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 대상 면적 | 48.78㎡ |
| 소유자 | 최민철 · 2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 107,200,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 | 주식회사청담엘리트대부 |
| 청구액 | 68,526,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.12.31
등기부상 과거 국민은행 근저당권 9건은 2012.10.05 해지로 말소됐고, 2024.10.29 설정된 주식회사위드론대부 근저당권도 2024.12.31 해지를 원인으로 2025.01.02 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 12번 주식회사청담엘리트대부 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 1건
동일 면적 48.78㎡의 거래 표본은 1건입니다. 거래월은 2024.07, 3층 거래가 151,000,000원이며 시세 평균·최고·최저가 모두 동일하게 151,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 48.78㎡ | 3 | 151,000,000원 |
| 평균 | 48.78㎡ | 1건 | 151,000,000원 |
현재 최저매각가 107,200,000원은 이 시세 기준의 71.0%입니다. 감정가 134,000,000원보다도 낮아 숫자만 보면 가격 여유가 분명합니다. 다만 이 비교의 약점은 거래량입니다. 단지 규모가 8세대이고 시세 표본도 1건뿐이며 최신 거래월이 2024.07이므로, 151,000,000원을 곧바로 현재의 확정 시세로 보는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,300,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사청담엘리트대부 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사청담엘리트대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 25,640,864원 | 2,399,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 128,140,864원, 채권자 예상배당은 104,899,200원이며 미배당은 23,241,664원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 107,200,000원 | 104,899,200원 | 23,241,664원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 85,760,000원 | 83,816,320원 | 44,324,544원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 68,608,000원 | 66,973,056원 | 61,167,808원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 68,526,026원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시 66,973,056원 배당으로 신청채권자 청구액에 미치지 못하는 시나리오입니다. 중요한 점은 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방학중학교 북측 인근으로 소규모 아파트, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서울지하철 1호선 방학역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 이용. 다세대주택으로 거실, 침실, 주방, 현관, 욕실 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(방아골)·정비구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 278.0㎡, 공시지가 2,308,000원/㎡, 평지·사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 지하1층/지상4층 건물의 2층 201호이며 외벽은 외장석재 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 환금성. 해진아트빌라는 8세대이고 준공일은 1991.11.04입니다. 동일 면적 거래 표본이 1건이어서 매도 시 가격 검증 폭이 좁습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 질권등기 확인. 2025.07.03 설정된 12-2 근저당권부채권 질권의 최신 등기 상태와 배당관계를 원본으로 확인합니다.
- 시세 재검증. 가격 비교 근거가 2024.07 실거래 1건뿐이므로 인근 유사 면적 다세대의 현장 매물과 최근 거래를 추가 대조합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관례는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 환금성 확인. 8세대·1991.11.04 준공 다세대인 만큼 향후 매도 기간과 금융 취급 가능 여부를 사전에 확인합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 2,300,800원과 기재 채권을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 규제 확인. 정비구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 기재사항을 입찰 전 원문으로 대조합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 다세대는 출구까지 봐야 한다”
이 사건의 가장 강한 숫자는 107,200,000원입니다. 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰됐고, 확보된 동일 면적 실거래 151,000,000원과 비교하면 71.0% 수준입니다. 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이어서 권리와 가격만 보면 관심을 가질 만합니다.
하지만 시세 표본은 단 1건, 최신 거래월은 2024.07입니다. 더구나 8세대 규모의 1991.11.04 준공 다세대이고, 12번 근저당권부채권에 관한 질권등기도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “싸니까 바로 입찰”보다 “인수 0원을 원본으로 재확인하고, 실제 현재 시세와 환금성을 검증한 뒤 입찰”이 맞는 유형입니다. 권리 구조는 비교적 단순하고 가격 할인폭은 크지만, 출구가격의 신뢰도를 확인하는 과정이 승부처입니다.
