서울북부지방법원 2025타경12929. 성북구 정릉동 에이치케이팰리스 103동 3층 302호, 감정 이용상태는 다세대주택(방2·욕실·주방·거실·발코니·현관 등)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 임차권 자체보다 임차인의 전입시점이 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 임명순 씨는 2020.09.29. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.22.입니다. 말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인은 대항력을 갖는 구조입니다.
원칙대로라면 현재 최저가 175,360,000원에서 집행비용 3,255,040원을 제외한 172,104,960원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 230,000,000원 중 57,895,040원이 미배당으로 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이므로 통상 매수인 인수 문제가 발생합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 2026.02.26. 제출했습니다. 이 때문에 룰상 인수 계산액과 실제 경제적 부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12929 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 202-4 에이치케이팰리스 103동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.82㎡ · 방2·욕실·주방·거실·발코니·현관 등 · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 홍현우 (2019.09.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 175,360,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2019.06.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2019.06.26. 설정된 은평신용협동조합 근저당권은 2019.09.20. 이미 말소됐고, 2021.04.27. 국의 압류 역시 2021.11.11. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 가압류와 그 뒤의 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸하더라도 임명순 씨의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력에 따른 보증금 잔액 인수 문제가 별도로 남는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임명순 | 제3층 제302호 전부 | 2020.09.29 / 2020.09.22 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임명순 씨는 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 기준 일반 계산상 57,895,040원이 미배당이나, 주택도시보증공사의 확약 범위에서는 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기되어 실질 인수 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
확인되는 에이치케이팰리스103동 실거래는 2건입니다. 2023.04. 전용 58.23㎡ 2층이 275,000,000원, 2023.07. 전용 54.92㎡ 5층이 490,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 382,500,000원입니다. 현재 최저가 175,360,000원은 이 평균의 45.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 54.92㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2023.04 | 58.23㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 382,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,255,040원 |
| 1. 임차인 임명순 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 172,104,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,015,737,806원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 57,895,040원입니다. 그러나 2026.02.26. 접수된 주택도시보증공사의 확약에 따라 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의가 적용되므로, 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 175,360,000원 | 57,895,040원 | 175,360,000원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 140,288,000원 | 92,476,032원 | 140,288,000원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 112,230,400원 | 120,140,826원 | 112,230,400원 |
대항력 있는 임차인 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 점을 봐야 합니다. 이 사건도 룰 계산만 놓고 보면 현재 회차 57,895,040원에서 3회 유찰 시 92,476,032원, 4회 유찰 시 120,140,826원으로 증가합니다. 하지만 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 이 잔존 반환청구권이 포기되므로 실질취득은 각 회차 매각가 자체가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방2·욕실·주방·거실·발코니·현관 등의 구조입니다. 사용승인일은 2019.06.19입니다.
- 입지. 서울숭덕초등학교 북측 인근으로, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 근거리에 우이신설선 정릉역 및 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 3,062,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 에이치케이팰리스103동은 12세대 규모이며, 확인된 실거래가 2건뿐이고 본건과 면적도 일치하지 않아 가격 판단 시 비교표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26. 접수된 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의의 적용대상과 조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 임명순 씨는 2020.09.29. 전입·점유, 확정일자 2020.09.22.로 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 영역입니다.
- 실거래 면적 차이. 확인 거래는 54.92㎡·58.23㎡, 본건은 36.82㎡입니다. 평균 382,500,000원을 본건 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09. 민간임대주택 등기가 있으므로 해당 등기의 내용과 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장에서 확인하고 인도절차를 별도로 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 취득 후 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “확약의 효력”이 더 중요하다
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 보증금 230,000,000원의 임차인이 존재해 상당한 인수 위험이 있는 물건입니다. 현재 최저가 기준 일반 계산에서도 미배당액은 57,895,040원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점이 구조를 바꿉니다. 확약이 그대로 적용된다면 실질 인수는 0원, 실질취득은 175,360,000원입니다.
다만 가격 측면에서는 신중해야 합니다. 현재 최저가가 확인 실거래 평균의 45.8%라는 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 두 실거래는 전용 54.92㎡와 58.23㎡이고 본건은 36.82㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 확인 거래도 2건에 불과합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약이 확인되면 권리상 인수 부담은 크게 해소되지만, 시세 메리트는 동일면적 거래 근거가 부족해 별도 검증이 필요하다”입니다. 낮은 최저가 자체보다 확약서의 범위와 36.82㎡ 기준 적정가격 확인이 입찰의 핵심입니다.
