서울북부지방법원 2025타경12946. 강북구 수유동 양지쉐르빌 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 김민정은 2020.11.27 전입·점유했고 2020.10.16 확정일자를 갖춰, 말소기준인 2023.10.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 227,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 따라서 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 147,968,000원이고 예상배당에서는 집행비용 2,871,552원을 먼저 제한 뒤 김민정에게 145,096,448원이 배당됩니다. 남는 보증금 81,903,552원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 즉 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 커지는 구조라, 유찰이 거듭됐다는 사실만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 518-40 양지쉐르빌 5층 502호 · 인수봉로55길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 147,968,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 234,895,466원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 수협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2022년 선일교통주식회사 가압류도 집행취소로 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2023.10.13 주택도시보증공사 가압류 436,000,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 제5층 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.27 | 2020.10.16 | 227,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 김이솔 | 전부 | 2025.04.23 | 2020.10.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
김민정은 보증금과 배당요구 내역이 확인되는 대항력 임차인입니다. 반면 김이솔은 2025.04.23 전입으로 말소기준 2023.10.13보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 김이솔의 보증금은 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 임대차관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가 147,968,000원만 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가 289,000,000원의 51.2%인 147,968,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 매수인의 실질부담은 보증금 227,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 147,968,000원 | 81,903,552원 | 낙찰가 외 보증금 미배당분 인수 |
| 4회 유찰 시 | 118,374,400원 | 111,082,842원 | 최저가 하락만큼 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 94,699,520원 | 134,405,071원 | 낮은 최저가가 총부담 감소로 직결되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 147,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,552원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 227,000,000원 | 145,096,448원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 436,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 238,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 234,895,466원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 김민정 보증금 중 145,096,448원이 배당되고, 부족분 81,903,552원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 북서측 인근에 위치하며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 5층 502호이며 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 세로(가)의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28미터이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 함께 계산. 현재 회차 예상 인수액은 81,903,552원입니다. 최저가만 자금계획에 넣으면 실제 필요자금을 과소평가하게 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 인수액 111,082,842원, 5회 유찰 시 134,405,071원으로 증가합니다. 추가 유찰이 실질취득비용을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
- 김민정 배당 결과 확인. 보증금 227,000,000원이 전액 변제되지 않는 한 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 김이솔 임대차 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 점유관계와 명도 조건을 원본 자료로 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 227,000,000원 수준의 실질부담이 적정한지 이 데이터만으로는 판정할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금을 보라”
이 물건은 감정가 289,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 147,968,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조는 그렇게 단순하지 않습니다. 김민정의 대항력 있는 보증금은 227,000,000원이고, 현재 예상배당으로는 81,903,552원이 남아 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 사건의 기준가격은 147,968,000원이 아니라 대항력 보증금 227,000,000원 수준의 실질취득비용입니다. 별도의 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 확인할 수 없습니다. 권리분석상 핵심은 명확합니다. 최저가는 낮지만 인수 부담이 큰 사건이며, 시세 확인 없이 ‘51.2% 경매’라는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다.
