서울북부지방법원 2025타경12946. 수유동 양지쉐르빌 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김민정입니다. 김민정은 2020.10.16 확정일자를 받고 2020.11.27 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 227,000,000원입니다. 이후 2023.10.13 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 됐습니다.
김민정의 주택임차권등기는 2024.12.06 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유는 그보다 훨씬 앞선 2020.11.27입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가면 안전마진이 커지는 일반 물건과 달리, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 518-40 양지쉐르빌 5층 502호 · 인수봉로55길 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 184,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 234,895,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.10.13 주택도시보증공사 가압류 436,000,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김민정의 2024.12.06 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 2020.11.27부터 이미 존재한 대항력 때문에 보증금 미배당 잔액은 별도로 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 제5층 제502호 전부 · 주거 | 227,000,000원 | 2020.11.27 / 2020.10.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 45,429,440원 |
| 김이솔 | 전부 | 미상 | 2025.04.23 / 2020.10.16 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
김이솔은 전입일이 2025.04.23으로 말소기준일 2023.10.13보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 김민정은 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 배당요구도 해 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.3억 구조
현재 회차 최저가 184,960,000원에서 집행비용 3,389,440원을 먼저 빼면, 김민정에게 예상 배당되는 금액은 181,570,560원입니다. 보증금 227,000,000원 중 45,429,440원이 남고, 이 금액을 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (64%) | 184,960,000원 | 45,429,440원 | 230,389,440원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 147,968,000원 | 81,903,552원 | 229,871,552원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 118,374,400원 | 111,082,842원 | 229,457,242원 |
유찰이 이어지면 낙찰가는 184,960,000원 → 147,968,000원 → 118,374,400원으로 내려가지만, 임차보증금 미배당 인수액은 45,429,440원 → 81,903,552원 → 111,082,842원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 계속 약 229,000,000원~230,000,000원 수준에 머뭅니다. 대항력 인수형에서는 바로 이 총부담액을 기준으로 가격을 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,389,440원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 227,000,000원 | 181,570,560원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 436,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 238,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 234,895,466원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 김민정 보증금 일부에 모두 소진됩니다. 김민정의 미배당 보증금 45,429,440원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 입지. 한신대학교 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28미터 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 184,960,000원이 아니라 인수액을 합친 230,389,440원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 81,903,552원, 4회 유찰 시 111,082,842원으로 증가합니다. 최저가 하락이 그대로 할인으로 이어지지 않습니다.
- 김민정 배당·인수액 재확인. 실제 매각대금과 집행비용·세금 등에 따라 미배당 보증금은 달라질 수 있으므로 배당순위와 최종 인수액을 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 김이솔 점유 확인. 제공된 판정상 대항력은 없지만 현재 점유관계와 보증금은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 관련 원문과 현재 효력을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 메리트는 시세로 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건에서는 특히 실질취득 약 2.3억원을 기준으로 주변 거래가격과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “약 2.3억 실질취득”
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 184,960,000원입니다. 감정가 289,000,000원의 64%라는 표면만 보면 두 번 유찰된 가격 메리트가 커 보이지만, 김민정의 대항력 있는 보증금 227,000,000원이 그 계산을 바꿉니다. 현재 예상배당으로 보증금 중 181,570,560원만 변제되고, 45,429,440원이 매수인에게 승계돼 실질취득 부담은 230,389,440원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 229,871,552원, 4회 유찰 시 229,457,242원으로, 낙찰가가 크게 낮아지는 동안 인수액이 함께 늘어납니다. 따라서 이 사건은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “인수를 합쳐 결국 얼마를 부담하는가”가 먼저인 물건입니다. 실제 가격 메리트는 최저가가 아니라 약 2.3억원의 실질취득액을 기준으로 별도 시세검증을 한 뒤 판단해야 합니다.
