서울북부지방법원 2025타경13018. 노원구 중계동 염광아파트 102동 404호, 전용 84.5㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 정수연이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.12.10. 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 559,200,000원입니다. 이후의 국세 압류, 노원구 압류, 별내농업협동조합 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 손영배가 102동 404호에 2018.01.08. 전입했고 배당요구도 2025.09.12. 접수했습니다. 전입일 자체는 말소기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 이것을 실제 인수액 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13018 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 445 염광아파트 102동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.5㎡ · 제102동 제4층 제404호 · 지상19층 건물 |
| 소유자 | 정수연 · 2016.10.04. 매매 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 816,000,000원 / 652,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 547,195,882원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 단지 | 염광 · 791세대 · 1996.06.18. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차인 확인이 핵심
말소기준은 2021.12.10. 우리금융캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 국세 압류, 노원구 압류, 별내농업협동조합 가압류 및 2025.08.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 등기부상 후순위 권리 자체는 구조가 비교적 명확합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손영배 | 102동404호 | 2018.01.08 | 미상 | 미상 | 2025.09.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 낙찰대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 아래 배당표의 “매수인 인수 0원”은 현재 배당 계산에 반영된 숫자일 뿐, 임차관계 확인을 끝낸 뒤의 최종 법률효과를 의미하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘실질취득가’는 아직 미확정
염광아파트 전용 84.5㎡를 중심으로 확인된 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 803,083,333원이지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 788,666,666원, 최신 거래 820,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -6.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.5㎡ | 13 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 84.5㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2026.03 | 84.5㎡ | 11 | 830,000,000원 |
| 2026.01 | 84.5㎡ | 14 | 820,000,000원 |
| 2026.01 | 84.5㎡ | 15 | 810,000,000원 |
| 2025.12 | 84.5㎡ | 4 | 780,000,000원 |
| 2025.10 | 84.5㎡ | 9 | 760,000,000원 |
| 2025.10 | 84.31㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 2025.09 | 84.5㎡ | 2 | 778,000,000원 |
| 2025.05 | 84.5㎡ | 14 | 834,000,000원 |
| 2024.09 | 84.5㎡ | 17 | 855,000,000원 |
| 2024.09 | 84.5㎡ | 22 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.5㎡ 중심 | 9건 | 788,666,666원 |
현재 최저매각가 652,800,000원은 최근 12개월 평균의 82.8%입니다. 최신 거래 820,000,000원보다도 낮아 낙찰대금 자체만 놓고 보면 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 -6.8% 낮아진 흐름이어서 시세를 낙관적으로 잡아서는 안 됩니다. 더 중요한 것은 손영배 임차인의 보증금입니다. 미배당 보증금이 승계된다면 실질취득가는 652,800,000원 + 승계액이 되므로, 그 금액을 확인하기 전에는 “시세보다 싸다”라고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 652,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,928,000원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 559,200,000원 | 559,200,000원 |
| 3. 가압류 · 별내농업협동조합 | 22,393,971원 | 22,393,971원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,278,029원 |
현재 회차 652,800,000원 가정에서는 표에 반영된 채권 581,593,971원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 62,278,029원으로 계산됩니다. 다만 임차인 손영배의 보증금과 확정일자가 미상이므로, 이 배당표만으로 실제 임차인 배당액이나 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 652,800,000원 | 581,593,971원 | 0원 | 62,278,029원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 522,240,000원 | 514,617,600원 | 66,976,371원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 417,792,000원 | 411,214,080원 | 170,379,891원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금 자체는 낮아지지만 채권 미배당은 커집니다. 이 사건에서 특히 중요한 점은 임차인의 보증금이 아직 숫자로 확인되지 않았다는 것입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면, 최저가가 내려가는 만큼 매수인 승계부담이 달라질 수 있으므로 유찰 자체를 곧바로 실질취득가 하락으로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 기준시점 현재 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울중계초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 상계역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 염광아파트 제102동은 철근콘크리트벽식구조 박공슬라브지붕 지상19층 건물이고, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,613,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 거래성. 동일 면적 실거래가 지속적으로 확인되지만 최근 가격 추세는 -6.8%로, 과거 거래 대비 최근 가격대가 낮아진 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 손영배 보증금 확인. 보증금이 얼마인지, 실제 임대차계약이 존재하는지부터 확인해야 합니다. 실질취득가 계산의 출발점입니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 전입일은 2018.01.08.로 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 우선변제권과 실제 배당액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 이 리포트에서는 대항력을 확정하지 않습니다. 점유와 임대차관계까지 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가만 보지 말고 낙찰가에 실제 승계되는 미배당 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 788,666,666원 및 최신 거래 820,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -6.8% 낮아진 만큼, 전체 평균 803,083,333원을 기준으로 낙관적인 가격 판단을 하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 서류와 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 낮지만, 인수액을 모르면 싸다고 말할 수 없다”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 편입니다. 현재 최저가 652,800,000원도 최근 12개월 동일 면적 평균 788,666,666원의 82.8%라 표면상 가격 차이가 있습니다. 하지만 결론을 막는 한 가지가 큽니다. 2018.01.08. 전입한 손영배의 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다.
따라서 이 물건은 “652,800,000원짜리 아파트”로 단정해서 볼 사건이 아닙니다. 실제 매수부담은 낙찰가 + 승계되는 미배당 보증금으로 봐야 하고, 그 합계가 확인된 뒤에야 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 정상적인 비교가 가능합니다. 최근 시장 추세도 -6.8%이므로 가격 안전마진은 보수적으로 잡아야 합니다. 가격 숫자는 관심 구간, 권리분석은 아직 미완성. 이 사건의 승부처는 손영배 임차관계의 원본 확인입니다.
