서울북부지방법원 2025타경13046. 신내에스케이브이1센터 제1층 제136호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사자연주택이고, 2022.01.27 거래가액 587,688,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 528,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 392,960,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 평가는 유찰률 자체보다 현장 임대수익·공실·동일 건물 또는 인근 근린생활시설 거래사례를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13046 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내동 821-2 신내에스케이브이1센터 1층 136호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 12층 · 제1층 제136호 · 사용승인일 2021.06.25 |
| 소유자 | 주식회사자연주택 · 거래가액 587,688,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 614,000,000원 / 392,960,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 440,635,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.07.14 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.01.27 주식회사자연주택으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 528,000,000원이 말소기준입니다. 2025.08.04 유아이제사십차유동화전문유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원명공영(주) 김도훈 | 136호 | 2023.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
원명공영(주) 김도훈의 전입신고일은 2023.01.26으로 말소기준인 2022.01.27 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기준으로 대항력은 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,301,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 528,000,000원 | 386,658,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 392,960,000원 가정 시 집행비용 6,301,440원을 제외한 386,658,560원이 우리은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 141,341,440원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울새솔초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설·공장·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 및 경춘선 신내역이 있습니다.
- 이용상태. 제1층 제136호는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장, 옥내소화전, 화재경보설비, 화물용승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 감정평가상 부정형 토지로 공장(지식산업센터)·공장(창고)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 단지 외곽으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(신내3) 등에 해당하고, 공시지가는 2,790,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 원명공영(주) 김도훈의 실제 점유 형태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부조사가 이뤄지지 않아 실제 내부구조·이용상황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 신내에스케이브이1센터 및 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당구조. 현재 최저가 기준 우리은행 근저당 미배당액은 141,341,440원이지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘실제 점유와 가격 확인’
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 2022.01.27 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 현황조사상 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 임대관계가 확인되지 않았고 내부도 직접 조사하지 못했습니다. 여기에 실거래 시세자료도 없어 현재 최저가 392,960,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유·임대관계와 가격 검증은 필수입니다.
