서울북부지방법원 2025타경13046. 신내에스케이브이1센터 1층 136호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사자연주택이며 2022.01.27. 거래가액 587,688,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 528,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.04. 임의경매개시결정이 들어왔으므로 제공된 등기관계상 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 614,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 314,368,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 반값”을 곧바로 “시세 대비 반값”으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 권리 정리보다 실제 매매·임대 수요와 현장 상태 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내동 821-2 신내에스케이브이1센터 1층 136호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 12층 · 제1층 제136호 · 사용승인 2021.06.25 |
| 소유자 | 주식회사자연주택 (2022.01.27. 거래가액 587,688,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 614,000,000원 / 314,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) / 440,635,807원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.27. 우리은행 근저당권 528,000,000원입니다. 앞선 2021.07.14. 케이비부동산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.01.27. 주식회사자연주택으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025.08.04. 유아이제사십차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 제공된 권리관계에서 매수인이 별도로 승계하는 등기상 권리는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원명공영(주) 김도훈 | 136호 | 2023.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 1명입니다. 원명공영(주) 김도훈의 전입일은 2023.01.26.으로 말소기준권리인 2022.01.27. 근저당보다 늦기 때문에 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유자의 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상이므로, 배당관계와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 임대차 관련 자료로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 314,368,000원으로 감정가 614,000,000원의 51.2%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 251,494,400원(감정가 40.96%), 5회 유찰 시 201,195,520원(감정가 32.77%)입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않아 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,201,152원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 528,000,000원 | 309,166,848원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 528,000,000원 중 예상배당은 309,166,848원, 미배당은 218,833,152원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울새솔초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설·공장·학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 및 경춘선 신내역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 136호는 근린생활시설로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 옥내소화전, 화재경보, 화물용승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 감정평가상 공장(지식산업센터)·공장(창고)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·신내3 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 제한보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,790,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문·부재로 직접 조사하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가 314,368,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 신내에스케이브이1센터 1층 근린생활시설의 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 원명공영(주) 김도훈은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 사용주체, 영업 여부, 시설물 상태와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
- 다회유찰 해석. 3회 유찰은 가격이 충분히 싸졌다는 보증이 아니라 해당 가격대에서 낙찰이 성립하지 않았다는 사실입니다. 권리와 가격을 분리해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2022.01.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 여기서 투자 판단까지 곧바로 끝내면 안 됩니다.
현재 가격은 감정가 614,000,000원에서 3회 유찰된 314,368,000원이지만, 이 사건에는 시장 실거래 비교자료가 없습니다. 동시에 보증금·확정일자·임대관계와 실제 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유 실사는 아직 남아 있다”입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 314,368,000원이 실제 시장에서 적정한지 확인하는 것입니다.
