부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2024타경88272 · 고양지원 · 다세대

낙찰가 유찰 5회 후 낙찰

55,130,000원 5,513만 감정가 328,000,000원

감정가의 16% 2026-07-07 낙찰

낙찰일

07-07 낙찰 완료

고양지원 5회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

551만원

최저가의 10% · 5,513,000원

실거래 대비

▼ 69.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.78억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · Ⅶ-0.214g 감정가 대비 83% 할인 유찰 5회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차보증금 3.25억이 핵심으로, 현재 최저가보다 실질취득 부담이 감정가 수준에 접근합니다.

가격 최저가 55,130,000원이지만 미배당 보증금 인수 반영 시 실질취득 약 326,392,340원
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 약 5,513,000원이며 낙찰 후 인수위험 확인 필요
리스크 김윤영 임차권등기 대항력 있음·우선변제권 행사 가능, 부족분 인수 가능

한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가의 17%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 김윤영의 보증금 325,000,000원 중 미배당액 271,262,340원을 인수할 수 있습니다. 따라서 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 326,392,340원입니다.

감정가

328,000,000원

다세대

최저가

55,130,000원

5회 유찰

실질취득

326,392,340원

낙찰가+인수액

핵심지표

인수 271,262,340원

대항력 임차권

의정부지방법원 2024타경88272 사건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 한울하임 제205동 401호 다세대주택입니다. 권리의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 김윤영은 2021년 전입 및 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로, 배당에서 모두 회수되지 않으면 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경88272
소재지	경기도 고양시 일산동구 고양대로 953-9, 205동 4층401호 (식사동,한울하임)
용도 / 이용상태	다세대 / 다세대주택으로 이용중
소유자	신동민
감정가 / 최저가	328,000,000원 / 55,130,000원
청구금액	325,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있음

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김윤영	325,000,000원	有	有	부족분 인수 가능

⛔ 매수인 인수 위험 배당 예상액 53,737,660원을 제외하면 보증금 부족분 271,262,340원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 접근합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 55,130,000원 기준)

항목	채권액	배당
집행비용	-	1,392,340원
임차인 김윤영 보증금	325,000,000원	53,737,660원
주택도시보증공사 가압류	120,000,000원	0원
경매개시 채권	325,000,000원	0원

배당 분배

감정가 vs 실질취득

최저가만 보면 저렴해 보이나 실질취득은 감정가 수준입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 남서측 인근, 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
규모. 한울하임205동 총 8세대, 2020년 12월 준공으로 소규모 단지입니다.
환금성. 최근 매매자료가 없어 거래 유동성 판단이 제한적이며, 소규모 다세대 특성상 환금성 관리가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

인수금 확인. 최저가 55,130,000원보다 임차보증금 부족분 271,262,340원이 더 중요한 판단 요소입니다.
임차권 확인. 매각물건명세서상 대항 가능한 을구 1번 임차권등기 권리를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 실질취득 약 326,392,340원 기준으로 접근해야 하며 최저가 할인만으로 판단하면 안 됩니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 구조를 봐야 한다”

이 물건은 5회 유찰로 숫자상 최저가는 크게 낮아졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분 인수 가능성이 존재해 실제 매수 비용은 최저가와 다릅니다. 경매에서는 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수권리가 진짜 취득가입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-09-09	유찰	3억 2,800만원
2	2025-10-21	유찰	2억 2,960만원
3	2025-11-25	유찰	1억 6,072만원
4	2025-12-30	유찰	1억 1,250만원
5	2026-02-10	유찰	7,875만원
6	2026-07-07	대기	5,513만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 본체다 — 고양 한울하임 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있음

③ 예상배당표 (최저매각가 55,130,000원 기준)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 구조를 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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