서울북부지방법원 2025타경13053. 서울 강북구 수유동 런던빌 비동 6층 603호, 다세대 주택입니다. 등기상 소유자는 사형택이며 2018년 3월 9일 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 9월 8일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정, 강북구 압류와 2024년 10월 15일 등기된 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위 자체보다 임차인의 대항력과 확약입니다. 송근식은 2020년 10월 7일 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2020년 9월 23일로 말소기준권리인 2023년 9월 8일 가압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 인정되는 선순위 임차인이며, 최저가 배당 계산만 놓고 보면 보증금 전액을 돌려받지 못해 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 277-36 런던빌 비동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 8층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 사형택 (2018.03.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 186,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 대항력이 출발점
말소기준권리는 2023년 9월 8일 주택도시보증공사 가압류입니다. 송근식의 전입·점유는 2020년 10월 7일로 그보다 약 3년 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자도 2020년 9월 23일이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사 가능한 상태입니다. 실제 임차인은 송근식 1명입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송근식 | 제비동 제6층 제603호 전부 | 2020.10.07 | 2020.09.23 | 243,600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
현재 최저매각가 186,400,000원을 기준으로 집행비용 3,409,600원을 우선 공제하면, 임차인 보증금에 배당 가능한 금액은 182,990,400원입니다. 보증금 243,600,000원에서 이를 빼면 60,609,600원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분은 매수인이 부담하게 되고, 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득액이 약 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,409,600원 |
| 1. 임차인 송근식 보증금 | 243,600,000원 | 182,990,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 60,609,600원입니다. 다만 매각물건명세서상 확약을 반영하면 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 낙찰가+룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 186,400,000원 | 60,609,600원 | 247,009,600원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 149,120,000원 | 97,367,680원 | 246,487,680원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 119,296,000원 | 126,774,144원 | 246,070,144원 |
확약이 없다고 가정한 기계적 배당구조에서는 유찰이 거듭되어 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 단순히 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 확약을 반영하면 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가인 186,400,000원입니다. 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 4.19민주묘지역(우이신설선) 남측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택 등이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 4.19민주묘지역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.06.22 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 6층 603호입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수 및 위생설비 등을 갖췄습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 세장형 평지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 22미터, 북동측·남동측 각각 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·조망가로특화경관지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류·시점·협조 주체를 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 186,400,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기된 임차권과 실제 현황이 일치하는지, 현재 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세·강북구 압류가 존재하므로 배당 및 체납 관련 영향을 원본서류로 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 끝내도, “확약 있음”만 보고 끝내도 안 된다
이 사건은 표면적으로는 보증금 243,600,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 기준 60,609,600원의 인수 부족분이 계산되는 위험형입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약이 명시돼 있어 실질 인수는 0원으로 정리되는 것이 핵심입니다.
따라서 권리의 승부처는 “대항력이 있느냐” 자체가 아니라 확약이 낙찰자에게 그대로 적용되고 말소까지 이행되는지입니다. 이 부분을 원문으로 확인한 뒤에는 가격 문제만 남습니다. 현재 최저가는 186,400,000원이지만 실거래 자료가 없으므로 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 확약 확인 시 권리부담은 크게 낮아지지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
