🏷️ 감정가의 64% 🛡️ 실질 인수 0원 🏠 보증금 225,000,000원 📄 2026.03.04 확약
148,480,000원
서울북부지방법원 2025타경13064. 강북구 수유동 하나아이파크빌 102동 2층 203호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 소유자 송금용은 2022.02.11. 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2022.06.20. 국세 압류가 등기됐습니다. 이 압류가 이 사건의 말소기준권리로 계산돼 있으며, 이후 강북구 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부상의 압류보다 임차권입니다. 김효현의 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.11., 전입·점유개시는 2022.02.28.로 말소기준인 2022.06.20.보다 빠릅니다. 보증금은 225,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가 148,480,000원에서 배당받지 못하는 79,398,720원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 508-37 하나아이파크빌 102동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 송금용 · 2022.02.11. 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2022.06.20. 국세 압류입니다. 그 뒤의 강북구 압류 2건과 2025.08.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김효현은 전입일이 2022.02.28.로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.02.11.이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효현 | 102동 2층 203호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 | 2022.02.11 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
현재 최저가를 전제로 하면 집행비용 2,878,720원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 145,601,280원이 배당됩니다. 보증금과의 차액 79,398,720원은 본래 매수인에게 넘어올 수 있는 금액입니다. 보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약서가 있어 그 잔존 반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가 할인율만 확인
현재 최저매각가는 148,480,000원으로 감정가 232,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰된 상태입니다. 다만 동일 평형의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 이 64%만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 1. 임차인 김효현 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 145,601,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 79,398,720원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 위험액이지만, 2026.03.04 접수된 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한신대학학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 4필 일단지 가장형의 평탄한 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지이며 동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.04 접수된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 최종 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 조건과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 현재 매물을 대조하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 및 점유 관계가 실제 현장에서 어떻게 정리돼 있는지 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수위험을 끊는다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 148,480,000원에서는 배당 부족분 79,398,720원이 생깁니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인의 룰상 인수액 79,398,720원은 각주상 확인하되, 실제 매수인 부담은 0원으로 평가합니다. 현재 회차 실질취득액은 148,480,000원입니다.
다만 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 얼마나 유리한지는 판단할 수 없습니다. 권리 핵심은 확약서의 유효성·적용 범위 확인, 가격 핵심은 별도의 실거래 검증입니다.
