서울북부지방법원 2025타경13064. 강북구 수유동 하나아이파크빌 102동 2층 203호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 송금용은 2022.02.11 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했고, 같은 날 김효현과 보증금 225,000,000원의 임대차계약이 체결됐습니다. 김효현의 확정일자는 2022.02.11, 주민등록·점유개시는 2022.02.28입니다.
권리분석의 핵심은 2022.06.20 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 김효현의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.02.28이므로 대항력이 있습니다. 원칙대로라면 매각대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하는 부족분은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 508-37 하나아이파크빌 102동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건내 2층 203호 |
| 소유자 | 송금용 (2022.02.11 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2022.06.20 국의 압류입니다. 이후 강북구 압류 2건, 김효현의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 김효현은 말소기준권리보다 앞서 2022.02.28 전입·점유를 시작했기 때문에 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효현 | 225,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.02.11 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
김효현은 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 185,600,000원을 기준으로 집행비용 3,398,400원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상되는 배당은 182,201,600원입니다. 보증금 225,000,000원과의 차액은 42,798,400원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 232,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 185,600,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 별도의 최신 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
권리 측면에서도 “최저가 1.856억”만 보면 안 됩니다. 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당분까지 합쳐 실질취득비용을 봐야 하는 구조이고, 현재 회차 기준으로는 185,600,000원 + 42,798,400원 = 228,398,400원이 됩니다. 다만 이 사건은 2026.03.04 확약으로 그 잔존 반환청구를 포기하는 조건이 있어, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 김효현 보증금 | 225,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 42,798,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.03.04 확약에 따라 해당 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한 것으로 기재돼 있어, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 한신대학학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 2층 203호이며, 외벽은 석재 및 벽돌 치장쌓기 등, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 4필 일단지의 가장형 평탄한 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지이며, 동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)· 과밀억제권역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.03.04 접수된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 내용이 최신 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산. 확약이 없다고 가정하면 현재 회차 미배당액은 42,798,400원입니다. 따라서 최저가만 보고 접근하지 말고 확약 적용 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당표의 정확도가 올라갑니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 최신 동일 지역·유사 다세대 실거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약 내용대로 매각 후 임차권 말소가 이뤄지는지, 필요한 서류와 절차를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 185,600,000원에서는 배당 후 42,798,400원이 남는 전형적인 인수형 구조입니다. 유찰이 더 진행되면 룰상 미배당액도 79,398,720원, 108,678,976원으로 커집니다.
하지만 이 사건은 2026.03.04 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 확약이 매각조건에 그대로 적용되면 김효현 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부는 별도 확인이 필요하고, 비교할 최신 실거래 수치도 없으므로 권리상 핵심은 확약 확인, 가격상 핵심은 별도 시세 검증입니다.
