임차인은 확인되지 않습니다. 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 케이비캐피탈 가압류, 우리은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준
거래월
층
거래가
2026.05
4층
750,000,000원
2025.05
5층
750,000,000원
2025.05
12층
760,000,000원
2025.02
3층
695,000,000원
평균
11건
689,545,454원
전체 평균 거래가는 689,545,454원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 750,000,000원, 최신 거래는 2026.05 750,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 93.3%이며, 최근 시세 대비 할인은 있으나 큰 폭의 저가 구간은 아닙니다.
⚠️ 가격 판단 감정가 대비 전체 평균만 보면 저렴해 보일 수 있으나, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 가격은 시세권입니다. 권리 안전성과 가격 매력을 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
배당 항목
배당액
집행비용
9,400,000원
을구 3번 근저당권 · 우리은행
101,200,000원
을구 6번 근저당권 · 우리은행
300,000,000원
을구 7번 근저당권 · 우리은행
120,000,000원
가압류 · 케이비캐피탈
8,601,540원
가압류 · 우리은행
102,430,882원
소유자 잔여
58,367,578원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최근 시세 기준 가격 검토 필요
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 입찰 관점 신건 최저가만 보고 저가 매수로 판단하기 어렵습니다. 최근 거래 수준과 비교해 적정 응찰가를 설정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 면목역(지하철7호선) 인근 주택지대로 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 지하철역으로 교통 편의성이 있습니다.
단지. 리치카운티 178세대, 2004년 준공 아파트입니다.
환금성. 소규모 단지로 거래 표본은 제한적이며 최근 거래 가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
등기부 기준 인수 권리는 없지만 최종 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
폐문부재로 내부 이용상황은 현장 확인이 필요합니다.
신건 가격은 최근 실거래와 비교해 보수적으로 접근해야 합니다.
관리비·당해세 등 실제 부담 가능 항목은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 냉정하게”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 임차인 인수 위험은 없고 후순위 권리는 소멸하지만, 신건 최저가 7억원은 최근 거래와 가까운 수준입니다. 권리상 매력은 분명하지만 낙찰가는 최근 시세와 물건 상태를 함께 반영해 결정해야 합니다.
사건 개요
소재지
서울특별시 중랑구 면목동 1505 면목동아남리치카운티아파트 103동 3층 302호
법원·사건
서울북부지방법원
·2025타경13072
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-07 10:00
·제101호 입찰법정
물건
면목동아남리치카운티아파트 103동 3층 302호
철근콘크리트구조 / 84.741㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
