서울북부지방법원 2025타경13144. 강북구 수유동 ‘하늘미소’ 102동 4층 402호로, 감정평가상 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니 등을 갖춘 주거용 다세대입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층에 있으며, 도시가스 개별난방·승강기· 위생 및 급배수설비가 확인됩니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 380,000,000원입니다.
권리 흐름에서 가장 먼저 짚을 부분은 2018년 설정된 광남새마을금고 근저당 3건입니다. 채권최고액은 각각 2,262,000,000원·390,000,000원·1,040,000,000원이지만, 세 근저당 모두 2021.05.06 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 가장 앞선 존속 담보권은 2021.08.10 설정된 주식회사예가람저축은행 근저당 240,000,000원으로 보는 것이 자연스럽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 제102동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 주거용 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김서종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사예가람저축은행 / 217,515,864원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당 말소 여부가 핵심
확인된 임차인은 0명이며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부는 집합건축물대장상 현황도와 외부관찰을 통해 간접 확인됐고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 임차권 인수액이 산정되지 않았다는 점과 실제 점유관계가 최종 확인됐다는 점은 구분해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 하늘미소 402호 또는 인근 비교대상에 관한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 380,000,000원이 최근 거래보다 낮은지, 높은지, 적정한지를 수치로 판정할 근거가 없습니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 380,000,000원입니다. 그러나 인수 0원은 권리비용이 없다는 뜻일 뿐, 매각가격이 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 다세대는 같은 건물 안에서도 면적·향·내부 상태, 대지권 비율과 도로 조건에 따라 가격 차이가 커 실제 응찰 전 별도의 비교사례 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광남새마을금고 | 2,262,000,000원 | 373,880,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 광남새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 광남새마을금고 | 1,040,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사예가람저축은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사디지비캐피탈 | 110,400,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 27,367,220원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 53,315,207원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 49,096,118원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 22,140,819원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 채권총액은 4,194,319,364원, 채권자 배당액은 373,880,000원, 미배당액은 3,820,439,364원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울수유초등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 화계역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 단지 남서측으로 약 6m 포장도로, 북동측 일부로 약 2~3m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 9필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 대지권 표시. 대지권 목적 토지 중 수유동 58-57번지는 등기상 지목이 도로이나, 토지대장상 2018.02.13 지목이 대로 변경됐습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 외벽은 석재붙임, 창호는 PVC계열 합성수지창호 등으로 마감됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 광남새마을금고 근저당 말소 확인. 을구 1번·2번·3번이 2021.05.06 실제 말소됐는지 최신 등기부와 공동담보목록을 대조하세요.
- 말소기준권리 확정. 존속 권리 기준으로는 2021.08.10 주식회사예가람저축은행 근저당이 가장 앞섭니다. 매각물건명세서의 최선순위 설정일과 일치하는지 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당의 배당 참여 여부에 따라 신청채권자·후순위 채권자의 배당 결과가 크게 달라집니다.
- 실거래 비교. 신건 실질취득 380,000,000원을 같은 건물·인근 다세대의 최근 12개월 거래, 전용면적, 층, 대지권 비율과 비교하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상·폐문부재 상태이므로 전입세대열람, 주민등록 점유, 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 상태가 간접 확인에 그쳤으므로 누수·결로·마감·설비 상태에 따른 수리비를 별도로 반영하세요.
- 대지권과 도로 확인. 9필지 대지권 구성과 58-57번지 지목변경 내용을 토지대장·등기부·현황도로에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 진행 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 적정가격은 별개의 문제”
확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼, 인수금액만 보면 부담이 크지 않습니다. 하지만 신건 실질취득금액 380,000,000원을 뒷받침할 실거래 근거가 없고, 2021.05.06 말소된 광남새마을금고 근저당이 예상배당에서는 매각대금 대부분을 배당받는 것으로 계산돼 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “인수액은 0원, 가격과 배당 구조는 확인 전 보류”입니다. 최신 등기부에서 말소기준권리를 확정하고, 공동담보 및 배당 참여 관계를 정리한 뒤, 인근 다세대 실거래와 380,000,000원을 비교해야 응찰가를 판단할 수 있습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
