서울북부지방법원 2025타경13169. 강북구 수유동 예움하우스 1동 4층 402호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 이번 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수 구조입니다. 임차권자 천혜림은 2021.06.30 점유를 시작하고 2021.07.01 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.04.12입니다. 말소기준으로 산정된 2022.12.28 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서 대항력이 있고, 배당요구까지 하여 우선변제권도 행사합니다.
현재 최저매각가 147,200,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,860,800원을 먼저 공제한 뒤 천혜림에게 144,339,200원이 배당되고, 보증금 174,000,000원 중 29,660,800원이 남습니다. 명세서에는 이 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 147,200,000원 + 29,660,800원 = 176,860,800원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층 402호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 147,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
2019.05.03 수협은행 근저당권 840,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.12.28 주택도시보증공사의 가압류 403,000,000원이며, 이후의 강제경매개시결정과 강북구 압류들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 천혜림의 임차관계는 주민등록일이 2021.07.01로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체의 접수일은 2025.06.11이지만, 등기 내용에 임대차계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자가 모두 기재돼 있고, 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수가 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 부담액을 결정하는 표
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천혜림 | 제1동 제4층 제402호 전부 | 2021.07.01 / 2021.04.12 | 174,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
또한 천혜림은 임차권자이면서 이 강제경매의 채권자로도 기재돼 있습니다. 제공된 분석에는 동일인이 권리관계에 함께 등장한다는 점에 대해 관계인 여부 또는 가장임차인 가능성 확인 필요라는 경고가 있습니다. 다만 현재 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으므로, 임대차계약·보증금 지급자료·전입 및 실제 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 회차가 내려가도 총 부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 천혜림 배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 29,660,800원 | 176,860,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,760,000원 | 115,311,360원 | 58,688,640원 | 176,448,640원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 94,208,000원 | 92,112,256원 | 81,887,744원 | 176,095,744원 |
표의 핵심은 명확합니다. 매각가가 147,200,000원에서 117,760,000원, 다시 94,208,000원으로 내려가도 임차보증금 미배당액이 29,660,800원에서 58,688,640원, 81,887,744원으로 커집니다. 결과적으로 매각가와 인수를 합친 부담은 각각 176,860,800원·176,448,640원·176,095,744원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 유찰 = 총 취득부담의 동일 폭 하락이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,800원 |
| 1. 임차인 천혜림 보증금 | 174,000,000원 | 144,339,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 천혜림 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,860,800원과 천혜림 보증금 144,339,200원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 천혜림 보증금 부족분 29,660,800원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이초등학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 가오리역이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층 402호이며, 급탕·위생·승강기·주차장·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 4미터, 북측 약 2미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 주택임차권등기와 임차보증금 174,000,000원이 명시돼 있고, 기타 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 147,200,000원이 아니라 인수 예상액을 더한 176,860,800원이 핵심 숫자입니다.
- 천혜림 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.04.05, 확정일자 2021.04.12, 점유개시일 2021.06.30, 주민등록일 2021.07.01과 실제 점유·보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 천혜림이 임차권자이면서 경매 채권자로도 나타나므로 임대차의 실체와 채권관계를 원본자료로 확인해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. 별도 주거 기재 1건은 전입·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 시세는 별도 확인. 제공된 자료에는 실거래 비교자료가 없으므로 현재 실질취득 176,860,800원이 시장가격 대비 유리한지 불리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목에 따라 실제 천혜림 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금 구조를 먼저 보라”
이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 147,200,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 실제 매수부담을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 천혜림의 보증금 174,000,000원 중 현재 회차에서 29,660,800원이 남고, 이를 더한 실질취득은 176,860,800원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 매각가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 총 부담은 각각 176,448,640원·176,095,744원으로 거의 같은 수준입니다.
여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 기재가 있고, 천혜림이 임차권자와 경매 채권자로 함께 나타나는 관계도 원본 확인이 필요합니다. 실거래 자료가 없어 가격 메리트까지 판정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 임차보증금 인수와 미상 점유관계를 먼저 해소해야 하는 권리분석 우선형 다세대로 보는 것이 맞습니다.
