서울북부지방법원 2025타경13186. 전농동 에스앤제이프리미안 11층 1104호, 전용 16.575㎡ 오피스텔입니다. 외형만 보면 감정가와 최저가가 모두 115,000,000원인 평범한 신건이지만, 권리분석의 결론은 최저가만으로 나오지 않습니다. 임차권자이자 현 경매신청 채권자인 이주영의 임차보증금도 정확히 115,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
예상배당표에서는 매각대금 115,000,000원 전부가 집행비용과 선순위 배당 항목에 소진되고, 이주영의 예상배당은 0원입니다. 이 계산을 명세서의 승계 문구와 함께 적용하면 낙찰자가 부담할 금액은 낙찰대금 115,000,000원 + 임차권 미변제액 115,000,000원, 합계 230,000,000원입니다. 최신 실거래 100,000,000원과 비교하면 230.0%, 최근 12개월 평균 112,500,000원과 비교하면 204.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 601-2 에스앤제이프리미안 제11층 제1104호 · 도로명주소 서울특별시 동대문구 왕산로 288 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 16.575㎡ · 지하 1층/지상 17층 중 11층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이성기 (2021.01.20. 매매, 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주영 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.04.06 · 18호 |
① 권리 흐름 — 후순위라는 말만 믿으면 안 된다
산정상 말소기준은 2017.05.19. 하나은행 근저당권입니다. 이주영의 전입신고일은 2020.08.18.로 말소기준보다 늦어 일반적인 대항력 판정은 대항력 없음입니다. 그러나 이 사건은 단순한 후순위 임차인 사건이 아닙니다. 2025.03.21. 주택임차권등기가 경료됐고, 매각물건명세서가 해당 등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시했습니다.
또한 2022년 우리카드 강제경매는 취소기각결정으로 말소됐고, 2023년 현대카드 강제경매는 취하로 말소됐습니다. 그런데 예상배당표에는 우리카드와 현대카드가 배당 항목으로 남아 있습니다. 특히 우리카드에 42,990,000원이 배당되고 현 신청채권자 이주영은 0원으로 계산되어 있으므로, 현재 산정대로라면 임차권 보증금 115,000,000원 전액이 승계 위험으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주영 제11층 제1104호 전부 주거·임차권등기 | 점유 2020.08.14 전입 2020.08.18 확정 2020.07.23 배당요구 2025.03.21 | 115,000,000원 | 대항력 없음 2017.05.19. 이후 전입 | 전액 변제 불가 예상배당 0원 | 잔액 승계 최대 115,000,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가도 시세 이상, 실질취득은 두 배 이상
이 건물의 실거래 전체 평균은 105,416,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 112,500,000원, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 8.2% 상승했지만, 현재 최저가 115,000,000원도 최근 12개월 평균의 102.2%로 이미 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 16.58㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 17.98㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2024.03 | 16.58㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2023.09 | 16.58㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 16.58㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2023.05 | 16.58㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2023.04 | 15.04㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 15.04㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 16.58㎡ | 11 | 91,000,000원 |
| 2022.02 | 17.98㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2021.08 | 16.58㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2021.08 | 16.58㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 112,500,000원 |
신건 최저가 115,000,000원은 최근 평균보다 2,500,000원 높고, 최신 실거래보다 15,000,000원 높습니다. 여기에 임차권 미변제액 115,000,000원을 더한 실질취득액 230,000,000원은 최근 평균보다 117,500,000원 높습니다. 따라서 전체 실거래 평균 대비 최저가가 109.1%라는 수치뿐 아니라, 최신 거래·최근 평균·승계액을 함께 보면 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 하나은행 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 하나은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 우리카드 | 115,000,000원 | 42,990,000원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 현대카드 | 115,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 이주영 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 별도 · 매수인 임차권 잔액 인수 가능 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
채권 총액 414,600,000원 중 예상배당은 112,590,000원, 미배당은 302,010,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 확인되면 선순위 차감액과 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 매각물건명세서의 임차권 잔액 승계 문구와 이주영 예상배당 0원을 함께 적용한 보수적 계산입니다.
⑤ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 임차권 인수 가능액 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 115,000,000원 | 115,000,000원 | 230,000,000원 | 204.4% |
| 1회 유찰 · 80% | 92,000,000원 | 115,000,000원 | 207,000,000원 | 184.0% |
| 2회 유찰 · 64% | 73,600,000원 | 115,000,000원 | 188,600,000원 | 167.6% |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울청량중학교 남측 인근으로 오피스텔, 다세대·다가구주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 회기역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 17층 철근콘크리트 구조로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 철도보호지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 총 18호의 소규모 오피스텔이며, 단지 경매 통계는 평균 6.2회 유찰·매각률 0.0%입니다. 최근 실거래도 2건에 그쳐 빠른 재매각을 전제로 한 접근은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 문구 원문 확인. 2025.03.21. 접수된 을구 4번 주택임차권등기의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 문구의 적용 범위와 정정 여부를 확인하세요.
- 배당표 순위 재검증. 2020.08.14. 말소된 하나은행 근저당권 2건과 취소·취하된 과거 경매개시결정이 배당 항목에 남은 이유를 법원 기록과 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 현 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 점유·전입 자료, 채권 발생 원인을 대조하세요.
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰대금과 승계액을 합산한 총부담액을 최근 실거래 100,000,000원 및 최근 평균 112,500,000원과 비교해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국민건강보험공단·동대문구·금천구 압류와 당해세 여부, 법정기일을 확인하세요. 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조도는 외부 관찰 등에 의해 작성돼 실제 상태가 다를 수 있으므로 점유·하자·수리비를 별도로 점검하세요.
- 관리비·주차 확인. 공용부분 체납관리비와 기계식 주차설비 이용 가능 여부 및 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 직접 열람한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “1.15억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 겉으로 단순합니다. 감정가 115,000,000원, 최저가 115,000,000원, 임차보증금도 115,000,000원입니다. 그러나 예상배당상 임차권자 이주영에게 돌아가는 금액이 0원이고 명세서가 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 현재 회차의 보수적 총부담은 230,000,000원입니다.
최신 실거래는 100,000,000원, 최근 12개월 평균은 112,500,000원입니다. 최저가만 놓고 봐도 최근 평균보다 높고, 실질취득액은 최근 평균의 204.4%입니다. 2회 유찰돼도 실질취득액 188,600,000원으로 최근 평균의 167.6%입니다. 여기에 권리 순위 산정의 충돌과 낮은 경매 환금성까지 겹칩니다. 권리 원본에서 임차권 승계가 해소되거나 배당순위가 명확히 정정되지 않는 한, 가격 메리트가 아니라 인수 위험이 결론을 지배하는 물건입니다.
