서울북부지방법원 2025타경13338. 성북구 석관동 ‘아람채’ 6층 604호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 사용승인일은 2018년 11월 26일이고, 대상 면적은 22.18㎡입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2020년 6월 30일 설정된 권오준의 근저당권 75,000,000원이 아니라, 그보다 먼저 점유와 전입을 갖춘 강민주의 보증금 230,000,000원입니다. 강민주는 2020년 1월 28일 임대차계약, 2020년 1월 30일 확정일자, 2020년 2월 21일 점유개시, 2020년 2월 24일 주민등록을 갖춰 말소기준보다 선순위의 대항력을 보유합니다.
원칙적으로 이런 구조라면 최저가가 내려갈수록 임차인 미배당분이 늘어 낙찰가 + 인수액이 보증금 230,000,000원 안팎으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 제공된 배당계산에서도 현재 회차는 36,755,200원, 2회 유찰 시 75,564,160원, 3회 유찰 시 106,611,328원의 미배당 인수가 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이라는 예외가 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 129-4 아람채 6층 604호 · 도로명 서울특별시 성북구 화랑로40길 22-21 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상 면적 22.18㎡ · 6층 604호 |
| 소유자 | 윤경님 |
| 사용승인 | 2018.11.26 · 총 20세대 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 196,800,000원 (감정가의 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2020년 6월 30일 권오준 근저당권입니다. 그 뒤의 종로세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류, 엠메이드대부유한회사 가압류, 성북구·강서구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 강민주의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 등기부의 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 대항력이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민주 6층 604호 전부 · 임차권등기 | 점유 2020.02.21 전입 2020.02.24 확정 2020.01.30 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 전입 2020.02.24 확정 2020.01.30 배당요구 2025.11.25 | 0원 강민주 보증금과 중복 합산하지 않음 | 승계 주장 | 우선변제 有 | 강민주 승계 |
③ 시세 비교 — 실질취득 1.968억 vs 최근 12개월 평균 2.61억
이 사건은 확약으로 주된 인수 위험이 해소되므로 시세 비교 기준은 최저가와 같은 실질취득 196,800,000원입니다. 전체 6건 평균 251,666,666원보다 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 3건 평균은 261,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 263,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이전 거래 대비 7.7% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 24.89㎡ | 2 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 25.88㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2025.08 | 25.88㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2025.01 | 24.65㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 2022.11 | 25.88㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 24.89㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 261,000,000원 |
실질취득 196,800,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%이고, 최신 거래 263,000,000원보다도 낮습니다. 가격 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 분명합니다. 다만 본건 면적은 22.18㎡인데 비교 거래는 24.65㎡~25.88㎡로, 동일 면적이 직접 매칭된 거래가 아닙니다. 따라서 75.4%를 그대로 순수 할인율로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,555,200원 |
| 1. 임차인 강민주 보증금 | 230,000,000원 | 193,244,800원 |
| 2. 근저당 · 권오준 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 40,729,934원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 강민주 보증금 미배당은 36,755,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당분이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금 근처로 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 196,800,000원 | 36,755,200원 | 196,800,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 157,440,000원 | 75,564,160원 | 157,440,000원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 125,952,000원 | 106,611,328원 | 125,952,000원 |
확약을 무시한 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 총 취득부담이 임차보증금 230,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 확약이 그 구조를 끊어 주는 핵심 문서입니다. 따라서 단순히 등기부만 보고 판단하면 위험하게 보이고, 반대로 확약의 원문 범위를 확인하지 않고 0원 인수를 확정적으로 믿는 것도 피해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트가 아니라 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 총 20세대이며 사용승인일은 2018년 11월 26일입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 석관동, 석계역 남서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 화랑로·한천로 주변 버스정류장과 북동측 석계역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 폭 약 4~6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 3,293,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 거래는 확인되지만 20세대 규모의 다세대이고 본건 22.18㎡와 비교 거래 24.65~25.88㎡가 정확히 일치하지 않아 시세 판단의 오차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상·조건·효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 실제 임차인은 강민주 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 위반건축물 2㎡. 조립식 패널조 주거용도 무단증축의 현황, 원상회복 여부와 행정상 부담을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 배당표는 확정치가 아닙니다.
- 시세 면적 보정. 최근 12개월 평균 261,000,000원은 본건보다 큰 전용면적 거래를 포함합니다. 75.4% 수치를 그대로 할인율로 사용하지 말아야 합니다.
- 임차권등기 말소. 확약 내용과 실제 말소 절차가 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 있으면 계산이 바뀐다”
등기부와 임차인 정보만 보면 이 사건은 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 196,800,000원에서는 36,755,200원이 미배당되고, 더 유찰되면 그 부족분은 더 커집니다. 그래서 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하면서 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했습니다. 이를 적용하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 196,800,000원입니다. 최근 12개월 평균 261,000,000원과 최신 거래 263,000,000원보다 낮아 가격 메리트는 분명히 존재합니다.
다만 이 사건을 높은 등급으로 단정하기 어려운 이유도 명확합니다. 실거래 비교 면적이 본건과 다르고, 20세대 다세대의 환금성 한계가 있으며, 무엇보다 604호에 2㎡ 무단증축 위반건축물이 표시돼 있습니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 낮아지고 가격은 유리하지만, 위반건축물과 확약 원문 검증이 입찰의 전제”입니다.
