서울북부지방법원 2025타경13338. 성북구 석관동 아람채 6층 604호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸”로 끝나지 않습니다. 말소기준은 2020.06.30 권오준 근저당권 75,000,000원인데, 임차인 강민주는 그보다 앞선 2020.02.24 전입과 2020.02.21 점유개시, 2020.01.30 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
통상 구조라면 현재 최저가 157,440,000원에서 배당을 받고 남는 보증금이 매수인에게 넘어가므로, 최저가만 보고 “감정가의 64%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 실제 배당 모델에서도 강민주 보증금 230,000,000원 중 75,564,160원이 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 129-4 아람채 6층 604호 · 도로명 서울특별시 성북구 화랑로40길 22-21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 비교 대상 면적 | 22.18㎡ · 실거래 비교표본은 24.65㎡~25.88㎡로 면적 완전 일치 표본은 아님 |
| 사용승인 | 2018.11.26 |
| 소유자 | 윤경님 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 157,440,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 위반건축물 | 6층 604호 2㎡ 조립식 패널조 주거용도 무단증축 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.06.30 설정된 권오준 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 엠메이드대부유한회사 가압류, 성북구·강서구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 강민주 제6층 제604호 전부 · 임차권등기 | 전입 2020.02.24 확정 2020.01.30 배당요구 2024.05.24 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
| 시보증 보증기관 대위·승계 중복신고 | 전입 2020.02.24 확정 2020.01.30 배당요구 2025.11.25 | 0원 강민주 보증금과 별도 합산하지 않음 | 대항력 표시 우선변제 표시 대위·승계 |
실제 임차인은 강민주 1명입니다. 시보증은 강민주의 보증금을 대위·승계해 신고한 중복 건으로, 별도의 230,000,000원 또는 별도 보증금을 더해서 계산하면 안 됩니다.
* 배당 모델상 일반 룰로 계산되는 현재 회차 미배당 보증금은 75,564,160원입니다. 확약은 강민주 관련 승계분에 한해 적용됩니다. 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 임차인의 인수위험까지 자동으로 없애는 문서는 아닙니다. 다만 현재 확인된 실제 임차인은 강민주 1명이며, 시보증은 그 보증금의 중복 신고입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 확약을 반영하면 실질 인수가 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 157,440,000원입니다. 시세 판단은 전체 실거래 평균 251,666,666원보다 최신성이 높은 최근 12개월 평균 261,000,000원과 최신 거래 263,000,000원을 우선해서 봅니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 60.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 24.89㎡ | 2 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 25.88㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2025.08 | 25.88㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2025.01 | 24.65㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 2022.11 | 25.88㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 24.89㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 261,000,000원 |
최근 12개월 가격은 과거 구간보다 7.7% 높은 흐름이고, 최신 거래는 2026.07의 263,000,000원입니다. 따라서 과거 거래까지 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 중심에 두는 것이 적절합니다. 다만 본건 비교 대상 면적은 22.18㎡이고 실거래 표본은 24.65㎡~25.88㎡이므로, 면적이 완전히 일치하는 비교는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,160원 |
| 1. 임차인 강민주 보증금 | 230,000,000원 | 154,435,840원 |
| 2. 근저당 · 권오준 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 40,729,934원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 강민주 보증금 중 75,564,160원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존 반환청구권 포기 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 157,440,000원 | 75,564,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 125,952,000원 | 106,611,328원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 100,761,600원 | 131,449,062원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성·물건 하자
- 입지. 서울지하철 석계역 남서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 화랑로·한천로 주변 버스정류장과 북동측 석계역을 이용할 수 있고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규모. 아람채는 20세대이며 사용승인일은 2018.11.26입니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 폭 약 4~6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 6층 604호에 2㎡ 조립식 패널조 주거용도 무단증축이 표시돼 있습니다. 가격 할인과 별개로 반드시 확인해야 할 물건 자체 리스크입니다.
- 경매 체질. 아람채 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 매각절차에서 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 재확인. 강민주가 실제 임차인 1명이며 시보증은 보증기관의 대위·승계 중복신고라는 점을 명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당 모델상 미배당 75,564,160원이 나오더라도, 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 섞어 실질취득액을 이중 계산하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 존재하므로 실제 배당에서 선순위로 차감되는 세금이 있는지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 6층 604호 2㎡ 조립식 패널조 주거용도 무단증축의 현황과 원상회복·이행 관련 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보정. 본건 비교 대상 면적 22.18㎡와 최근 실거래 표본 24.65㎡~25.88㎡가 완전히 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 261,000,000원은 참고 시세로 보되 면적 차이를 반영해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 전체 평균 251,666,666원보다 최근 12개월 평균 261,000,000원과 최신 거래 263,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 표면만 보면 위험합니다. 보증금 230,000,000원의 임차인 강민주가 말소기준보다 먼저 전입했고 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있기 때문입니다. 현재 최저가 157,440,000원에서 일반 룰로 계산하면 75,564,160원의 미배당 보증금이 남습니다. 그래서 확약이 없었다면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다.
하지만 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 이를 적용하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 157,440,000원입니다. 최근 12개월 평균 261,000,000원의 60.3%이고 최근 가격 추세도 7.7% 상승으로 나타나 가격 측면에서는 분명한 메리트가 있습니다.
다만 등급을 최고 수준으로 보기는 어렵습니다. 선순위 임차인과 보증기관 승계가 얽힌 사건이라 확약 원문의 효력 확인이 절대적이고, 6층 604호에는 2㎡ 무단증축 위반건축물이 표시돼 있습니다. 또한 20세대 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%라는 점도 환금성 점검 요소입니다. 결론은 “가격은 매력적, 주된 인수는 확약으로 해소, 다만 확약·위반건축물 확인을 통과해야 하는 A급 후보”입니다.
