서울북부지방법원 2025타경13460. 정릉동 반석리치빌102동 4층 401호, 도시형생활주택 형태의 다세대주택입니다. 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 144,640,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2022년 9월 16일 주택도시보증공사 가압류이고, 그 뒤의 포천세무서장 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유·임차 관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 오지은이 102동 401호에 2020.08.11 전입한 것으로 확인됩니다. 이 날짜는 말소기준인 2022.09.16보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 특히 오지은은 이 사건 강제경매의 채권자이기도 해, 관계인 여부와 실제 임대차 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 491-1 반석리치빌102동 4층401호 · 아리랑로19길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.84㎡ · 4층 401호 |
| 이용상태 | 방1·거실·주방·욕실·다용도실·발코니·현관 · 다락 포함 복층형 구조 |
| 사용승인 | 2019.02.01 |
| 소유자 | 김대성 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오지은 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소보다 임차관계 확인이 먼저
2019년 경서농업협동조합 근저당은 같은 해 9월 30일 이미 말소됐고, 신탁등기도 2020년 8월 정리됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.09.16 주택도시보증공사 가압류 1,450,500,000원입니다. 이후 포천세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지은 | 102동 401호 | 2020.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 확인되지 않습니다. 오지은은 등기부상 강제경매 채권자와 동일인으로 확인되므로, 단순 임차인으로만 볼 것이 아니라 임대차계약 원본·보증금 지급내역·배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 62.9%라는 숫자만으로는 부족하다
반석리치빌(491-1)은 22세대, 2019.02.01 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적대 거래는 2023.01 전용 29.42㎡ 2층의 230,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 144,640,000원은 이 거래의 62.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 29.42㎡ | 2 | 230,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건뿐이고 2023.01 거래이므로, 이를 현재 시세의 확정값처럼 사용할 수는 없습니다. 무엇보다 이 물건은 선순위 임차 가능성이 미확정이라, 현재 최저가와 과거 거래가만 비교해 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 실제 취득원가는 임차보증금과 배당 여부가 확인된 뒤에야 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,824,960원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 141,815,040원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 오지은 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 1,730,500,000원 중 141,815,040원이 배당되고, 미배당액은 1,588,684,960원입니다. 신청채권자 오지은의 청구액 280,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 확정하면 안 됩니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 144,640,000원 | 141,815,040원 | 1,588,684,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 115,712,000원 | 113,292,032원 | 1,617,207,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 92,569,600원 | 90,503,347원 | 1,639,996,653원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 명목 매각가격은 115,712,000원, 92,569,600원으로 내려가지만, 선순위 임차인의 보증금이 존재하고 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 실질취득원가가 내려간다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 추가 유찰 자체보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 정릉역 서측 인근으로, 단독주택·다세대·연립·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 정릉역과 버스정류장이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호이며 사용승인은 2019.02.01입니다. 승강기·주차장·도시가스·난방·소방설비가 있습니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방1·거실·주방·욕실·다용도실·발코니·현관 구조이며 다락을 포함한 복층형입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 대지이며 남동측 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,704,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·제한보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 22세대 규모의 다세대주택이고 확인 거래가 1건뿐이며, 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 오지은의 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 선순위 임차인이 실제로 얼마를 배당받고 얼마가 남는지 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 채권자 동일인 확인. 오지은은 현황상 임차인이면서 강제경매 채권자와 동일인입니다. 관계인 여부와 실제 임대차 성립 경위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 230,000,000원 거래는 2023.01 한 건뿐입니다. 현재 시세를 그 가격으로 단정하지 마십시오.
- 복층·다락 현황 확인. 주택과 다락이 일체로 평가됐으므로 현장 구조와 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 해당 토지가 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으므로 적용 대상과 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 압류권자가 국으로 표시돼 있고 처분청은 포천세무서장입니다. 체납세액 및 공용부분 관리비 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 서류를 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차보증금을 확인해야 한다
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 144,640,000원까지 내려왔고, 2023.01 확인 거래 230,000,000원과 비교하면 명목상 62.9% 수준입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 오지은의 전입은 2020.08.11로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재는 대항력 가능성만 확인될 뿐 매수인 부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리가 정리된다는 사실과 실제 취득원가가 안전하다는 것은 다른 문제입니다. 이 사건은 ‘최저가 1.4464억’이 아니라 ‘임차보증금 확인 후 계산되는 실질취득원가’를 기준으로 판단해야 합니다. 임차관계가 명확히 해소되지 않는 한, 64% 할인이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 C등급의 확인 우선형 물건입니다.
