서울북부지방법원 2025타경13484. 정릉동 ‘갤럭시더정릉’ 8층 803호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김윤상은 2023년 1월 9일 매매계약으로 193,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2023년 2월 7일 이루어졌습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 등기돼 있습니다.

권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차보증금과 확약서입니다. 과거 서울축산업협동조합 명의 근저당권 3건은 2023년 2월 1일 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준은 2025년 10월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 박서현은 2023년 2월 7일 전입·점유·확정일자를 갖췄으므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다

박서현의 임대차계약일은 2023년 1월 14일, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2023년 2월 7일입니다. 보증금은 178,000,000원이며, 2025년 1월 2일 임차권등기가 이루어졌습니다. 현재 최저가 기준 배당요구를 반영하면 집행비용 후 128,563,200원이 우선변제되고, 49,436,800원이 남습니다.

이 확약은 주택도시보증공사 승계분에만 적용됩니다. 다른 임차인·점유자가 별도로 확인되는 경우 그 사람의 인수위험까지 함께 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관은 중복 합산 금지

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 신고는 박서현 보증금에 대한 대위·승계이므로 보증금을 별도로 더해서 계산하면 안 됩니다. 신청채권자 청구액도 178,000,000원으로, 임차보증금과 동일한 금액입니다.

③ 가격 — 감정가 64%라고 해서 시세보다 싼 것은 아니다

현재 최저매각가는 131,200,000원으로 감정가 205,000,000원의 64%입니다. 다만 이는 2회 유찰에 따른 매각회차 숫자일 뿐, 곧바로 ‘시세 대비 36% 할인’이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않는 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거가 없습니다.

이 사건에서는 특히 확약의 존재가 가격 해석을 완전히 바꿉니다. 확약을 배제한 단순 권리계산이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 머뭅니다. 반대로 확약을 유효하게 반영하면 실질 인수는 0원이므로 현재 회차 실질취득 기준액은 최저가와 같은 131,200,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)

배당계산상 박서현 보증금의 미배당액은 49,436,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 확약을 반영하면 이 금액은 매수인의 실질 인수액이 아니라 룰상 미배당 참고액이고, 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성북구 정릉동, 우이신설선 정릉역 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 정릉역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 5,511,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있고, 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 주택도시보증공사는 박서현 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명이고 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당계산상 미배당은 49,436,800원이지만 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있으므로 양 문서의 원문을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
• 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%·2회 유찰만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 실거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 매각기일 2026.10.20은 아파트 대상 허가구역 지정기간 안에 있으므로 관련 적용사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 뒤집는다”

표면만 보면 보증금 178,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당으로는 49,436,800원이 남는 전형적인 인수형입니다. 이 숫자만 적용하면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 냈습니다. 따라서 그 승계분의 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득 기준액은 131,200,000원입니다.

다만 여기서 바로 ‘싸다’는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 현재 가격은 감정가의 64%까지 내려왔지만 시세 비교를 뒷받침할 최근 실거래 수치가 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다. 이 사건의 핵심은 그 두 판단을 섞지 않는 것입니다.