서울북부지방법원 2025타경13484. 정릉동 ‘갤럭시더정릉’ 8층 803호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김윤상은 2023년 1월 9일 매매를 원인으로 거래가액 193,000,000원에 취득했고, 2025년 10월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”는 사실이 아니라, 그 선순위 임차권의 잔존 보증금이 확약으로 실제 매수인에게 넘어오느냐입니다. 박서현의 임차보증금은 178,000,000원이고 전입·점유개시·확정일자가 모두 2023년 2월 7일입니다. 현재 말소기준인 2025년 10월 21일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 포함한 확약서를 제출해, 이 사건에서는 그 원칙적 인수액을 그대로 매수인 부담으로 보지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

과거 서울축산업협동조합 근저당권 3건은 2023년 2월 1일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 등기 가운데 경매의 말소기준은 2025년 10월 21일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025년 1월 2일 박서현의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.

② 임차인 — 실제 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

실제 임차인은 박서현 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 박서현 보증금에 관한 중복 신고이므로 178,000,000원에 별도의 보증금을 더해 계산하면 안 됩니다. 이 사건의 임차보증금 기준 금액은 178,000,000원 하나입니다.

* 배당 계산 자체만 보면 현재 최저가 164,000,000원에서 박서현 보증금 미배당액 17,096,000원이 발생하지만, 확약에 따라 매수인에게 청구하지 않는 것으로 반영했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 계산상 박서현 보증금 부족분은 17,096,000원입니다. 다만 위 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 이 계산에서 0원이며, 신청채권 기준 미배당액은 178,000,000원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전제 실질 인수는 0원*

확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 178,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 하지만 이 사건은 그 잔존 반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로, 표의 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다. 실질취득비용은 확약을 전제로 각 회차의 낙찰가와 동일하게 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우이신설선 정릉역 북서측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 정릉역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 및 남서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 주의. 박서현과 보증기관 신고를 별개의 임차보증금으로 합산하지 마십시오. 실제 임차인은 1명입니다.
• 배당과 인수를 분리. 배당표상 미배당 17,096,000원이 존재해도 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
• 시세 별도 확인. 1회 유찰·80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 아파트의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2023년 2월 7일 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 선순위 1.78억보다 중요한 것은 ‘확약의 효력’

이 물건을 숫자만 보면 최저가 164,000,000원보다 박서현의 보증금 178,000,000원이 더 커서 선순위 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 17,096,000원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있어, 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

또한 보증기관 승계 신고는 박서현 보증금의 중복 신고이므로 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 권리 측면에서는 확약이 핵심 위험을 해소하지만, 실거래 자료가 없어 164,000,000원의 시장가격 경쟁력은 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 별도 검증”입니다.