대전지방법원 2025타경571. 성환읍 신방리 일대의 토지와 공장·사무실·실험실·기숙사·창고가 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 감정가는 1,348,054,300원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 462,383,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%까지 내려온 가격입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 대항력 임차인입니다.
주식회사 재성아이스원은 비타종합의 저온창고를 사용하고 있고, 전입일은 2023.09.20., 보증금은 50,000,000원, 월차임은 7,000,000원입니다. 말소기준권리인 천안서부신용협동조합 근저당의 2024.03.15.보다 전입이 앞서 대항력 있음으로 조사됐습니다. 배당에서는 임차보증금에 배당액이 없고 전액 매수인 인수로 계산되어 있으므로, 현재 회차에서 실제로 부담하는 취득금액은 512,383,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경571 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 식당 · 화장실 · 실험실 · 기숙사 · 창고 |
| 소유자 | 주식회사재성생활건강 |
| 감정가 / 최저가 | 1,348,054,300원 / 462,383,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 742,823,270원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 · 기계·기구 4점 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차인은 별도
현재 소유자는 2024.03.15. 매매로 소유권을 취득한 주식회사재성생활건강입니다. 같은 날 설정된 천안서부신용협동조합의 채권최고액 876,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.05. 주식회사 정우아이앤티 가압류 94,918,810원, 2024.12.10. 박나순 가압류 300,000,000원, 2025.06.24. 천안서부신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 재성아이스원 | 비타종합 · 저온창고 | 2023.09.20 | 50,000,000원 | 7,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
이 임차인은 보증금이 현재 낙찰가보다 큰 유형은 아닙니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 총액이 보증금으로 고정되는 구조가 아니라, 각 회차의 낙찰가에 50,000,000원 인수액이 추가되는 구조입니다. 현재 회차 기준 실질취득 512,383,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 보라
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 462,383,000원 | 50,000,000원 | 815,559,640원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 323,668,100원 | 50,000,000원 | 952,582,063원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 226,567,670원 | 50,000,000원 | 1,048,323,087원 |
현재 최저매각가는 감정가 1,348,054,300원의 34.3%까지 하락했습니다. 다만 실질취득은 최저가 462,383,000원에 임차보증금 50,000,000원을 더한 512,383,000원입니다. 실거래 시세와 직접 대조하기보다, 이 사건에서는 유찰 회차별 매각가와 고정적으로 따라붙는 임차보증금 인수를 분리해 보는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,023,830원 |
| 인수 · 주식회사 재성아이스원 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 천안서부신용협동조합 | 876,000,000원 | 455,359,170원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 정우아이앤티 | 94,918,810원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박나순 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,270,918,810원, 예상 배당액은 455,359,170원, 미배당은 815,559,640원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당으로 소진되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신무리마을 북서측 인근으로 단독주택·농경지·임야가 섞인 마을주변농경지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 기호(1,2) 인근 및 기호(3)까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로·버스정류장과의 거리 등을 기준으로 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(4)는 공장, 기호(5) 1층은 사무실·식당·화장실, 2층은 실험실·기숙사, 기호(6)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(4)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로 사용승인일은 1989.03.23., 기호(5)는 조적조 슬래브지붕 2층으로 사용승인일은 1989.03.23., 기호(6)는 철골조 철판지붕 단층으로 사용승인일은 1999.06.18.입니다.
- 토지. 확인된 토지면적은 447.0㎡, 지목은 묘지, 토지이용상황은 공업용, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 210,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 목록1,2는 맹지이며 공부상 지목은 묘지이나 현황은 전으로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·생산관리지역·농림지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역·비행안전구역·농업보호구역 관련 조건이 확인됩니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 관정과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 4점이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 462,383,000원에 대항력 임차보증금 50,000,000원을 더한 512,383,000원을 실제 부담 기준으로 보세요.
- 임차인 확인. 주식회사 재성아이스원의 저온창고 점유, 전입일 2023.09.20., 보증금 50,000,000원, 차임 7,000,000원과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·관정과 기계·기구 4점의 현존 여부와 인도 가능 상태를 감정평가서와 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 토지 현황. 목록1,2의 맹지 여부와 공부상 묘지·현황 전의 차이를 확인하고 이용계획을 검토해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 총 청구액 1,270,918,810원 중 815,559,640원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 매각대상 범위를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 50,000,000원
이 사건은 감정가 1,348,054,300원에서 3회 유찰되어 최저가가 462,383,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입한 주식회사 재성아이스원의 대항력 보증금 50,000,000원이 매수인에게 남습니다.
현재 회차에서 봐야 할 금액은 최저가 462,383,000원이 아니라 실질취득 512,383,000원입니다. 여기에 공장·사무실·실험실·기숙사·창고와 토지가 묶인 일괄매각, 제시외 건물·관정, 기계·기구 4점, 목록1,2 맹지, 공부상 묘지와 현황 전의 차이까지 함께 확인해야 합니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수와 물건 자체의 복합성은 남습니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 매수 후 실제 부담액과 인도·이용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
