한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 67.9%로 가격 매력이 있습니다. 다만 전입 임차인은 대항력 없지만 보증금이 미상이라 명세서 확인은 필요합니다.
감정가 / 최저가
387,000,000원
270,900,000원 · 1회 유찰
최근 실거래 평균
398,708,333원
동일 면적 12건
최저가 ÷ 시세
67.9%
최근 12개월 기준
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
인천지방법원 2023타경536831. 서창퍼스트뷰아파트 719동 104호 아파트 물건입니다. 감정가는 387,000,000원이며 현재 최저매각가는 270,900,000원입니다. 권리 구조의 핵심은 2021년 7월 2일 설정된 SBI저축은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 최근 거래와 비교가 중요합니다. 최근 12개월 평균 실거래가는 398,708,333원, 최신 거래는 2026년 7월 380,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균 대비 낮아 가격 할인 구간으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경536831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창남순환로 190-15, 719동 1층104호 (서창동,서창퍼스트뷰아파트) |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 임동준 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 270,900,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 수원지구원예농업협동조합 · 210,125,038원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 을구 9번 SBI저축은행 근저당권입니다. 해당 권리 이후 설정된 김영철 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정순 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
⚠️ 임차인 체크 전입일이 말소기준권리(2021.07.02) 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 점유관계와 매각물건명세서 보완 여부는 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
서창퍼스트뷰(7단지)는 1,196세대 규모이며 2012년 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래 12건 기준 평균은 398,708,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 5 | 408,000,000원 |
| 2026.06 | 84.55㎡ | 5 | 402,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 4 | 412,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 398,708,333원 |
최저매각가 270,900,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다. 최신 거래 380,000,000원과 비교해도 할인 폭이 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,592,600원 |
| SBI저축은행 근저당권 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 김영철 근저당권 | 130,000,000원 | 122,307,400원 |
| 후순위 가압류 등 | 106,166,303원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 국세·지방세 압류 3건이 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 대항력은 없지만 보증금 미상 상태이므로 현황조사와 명세서 확인 필요.
- 세금 리스크. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부 확인.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 398,708,333원 대비 최저가 270,900,000원 수준을 기준으로 검토.
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류·압류는 매각 소멸 여부 확인.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회 구간”
이 물건은 권리분석상 인수 부담이 없는 구조입니다. 최저매각가는 최근 실거래 평균 대비 낮아 가격 메리트가 있으나, 임차인 보증금 미상과 세금 압류 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 권리는 안정적이고 가격은 검토 가치가 있는 유형입니다.
