인천지방법원 2024타경16365. 만수동 공명시티빌라 비동 3층 302호, 전용 31.45㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 현재 남아 있는 근저당이 아니라 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인 안재관입니다. 과거 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.12.10. 강제경매개시결정입니다. 안재관은 2020.04.01. 주민등록을 마쳤고 2020.11.02. 확정일자를 받았으며, 2024.01.10. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 현재 경매개시보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 배당에서 보증금이 모두 충족되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저매각가 53,200,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,357,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 51,842,400원이 배당됩니다. 보증금 60,000,000원 중 부족한 8,157,600원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 입찰가만 보면 5,320만원이지만 실제 취득을 위해 부담하는 금액은 53,200,000원 + 8,157,600원 = 61,357,600원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서판로68번길 68, 비동 3층302호 (만수동, 공명시티빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 31.45㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김봉수 (2020.11.02. 소유권이전, 거래가액 53,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안재관 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안재관 | 제3층 제302호 31.45㎡ 전부 | 2020.04.01 | 2020.11.02 | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
임대차계약일은 2020.03.20., 점유개시는 2020.03.31., 주민등록은 2020.04.01., 확정일자는 2020.11.02.입니다. 배당요구도 2024.01.10. 이뤄졌습니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 6,000만원대
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 되돌아오는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 53,200,000원 | 8,157,600원 | 61,357,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 37,240,000원 | 23,830,320원 | 61,070,320원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 26,068,000원 | 34,801,224원 | 60,869,224원 |
현재 회차에서 3회 유찰 가정까지 최저가는 53,200,000원에서 26,068,000원으로 크게 떨어지지만, 예상 인수액은 8,157,600원에서 34,801,224원으로 늘어 실질취득은 계속 약 60,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건에서는 최저가 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 실거래 비교 — 최신 거래보다 실질취득이 높다
공명시티빌라 전용 31.45㎡ 실거래는 6건이며 전체 평균은 74,333,333원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 집계와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 집계치는 72,000,000원, 최신 거래는 2023.11. 59,000,000원이며 최근 대비 과거 추세는 -4.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 31.45㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2023.08 | 31.45㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.07 | 31.45㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2021.12 | 31.45㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2021.09 | 31.45㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 2021.08 | 31.45㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.45㎡ | 2건 | 72,000,000원 |
현재 실질취득 61,357,600원은 최근 12개월 평균 72,000,000원의 약 85.2%이지만, 가장 최근 거래 59,000,000원보다는 높습니다. 더구나 가격 추세가 -4.6%로 내려와 있으므로 “최근 시세보다 싸다”는 표현은 적절하지 않습니다. 최저가 53,200,000원만 놓고 최근 12개월 평균의 73.9%라고 보는 방식도 8,157,600원 인수액을 누락하므로 이 사건의 실제 가격 판단 기준으로 쓸 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 임차인 안재관 보증금 | 60,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 안재관 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 60,000,000원 중 51,842,400원만 배당되고, 부족분 8,157,600원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 302호입니다.
- 입지. 인천동부초등학교 남측 인근으로, 주변에 다세대주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 본건 동측과 북측으로 도로가 소재하며 토지는 세로각지(가)입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 91.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,251,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 공명시티빌라는 9세대, 1995.07.21. 준공이며 동일 면적 실거래 표본은 6건입니다. 거래가격은 59,000,000원에서 91,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 53,200,000원에 예상 인수 8,157,600원을 더한 61,357,600원이 핵심 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 최저가는 크게 내려가도 예상 인수액이 늘어 총부담은 약 60,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 안재관의 2020.04.01. 주민등록, 2020.11.02. 확정일자, 2024.01.10. 임차권등기와 배당요구 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 안재관으로 기재돼 있으므로 임대차의 실체와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최신 거래 59,000,000원과 최근 추세 -4.6%를 우선 기준으로 삼고 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 규모와 제한적인 실거래 표본을 고려해 향후 매도 가능성과 가격 편차를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “6,000만원 보증금”이 더 중요하다
이 물건은 감정가 76,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 53,200,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 30% 할인된 경매처럼 보이지만, 대항력 임차인 안재관의 보증금이 60,000,000원이고 현재 예상 미배당액만 8,157,600원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 61,357,600원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 가정의 실질취득은 61,070,320원, 3회 유찰 가정은 60,869,224원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 여기에 최신 실거래가 59,000,000원이고 최근 추세도 -4.6%라는 점을 합치면, 최저가 할인율만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 총취득비용이 실제 매도가치보다 충분히 낮은가입니다.
