인천지방법원 2024타경16822. 청라시티타워삼정그린코아더시티 13층 1317호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 및 매각물건명세서에서는 현재 업무시설[오피스텔(복층구조)]로 이용 중이라고 확인됩니다. 감정가 104,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,960,000원입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 소유자 조기수 앞으로 소유권이 이전된 2022.09.08 같은 날 하나은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.20 임의경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 임차인 전입일 확인이 더 중요한 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16822 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7, 13층1317호 (청라동,청라시티타워삼정그린코아더시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔(복층구조))로 이용 중 |
| 건물 | 22층 건물 중 13층 1317호 · 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 조기수 · 2022.09.08 소유권이전 · 거래가액 149,133,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 97,215,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
2022.09.08 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.06.10 한국토지신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 보증금보다 ‘전입 시점’이 중요
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유진 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 전입일이 말소기준일보다 빠른 것으로 확인되는 경우에는 보증금 5,000,000원의 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 판단은 보류
감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격 자체는 크게 내려왔습니다. 다만 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”는 판단은 할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,960,000원 | 49% | 130,319,132원 |
| 3회 유찰 시 | 35,672,000원 | 34% | 145,331,948원 |
| 4회 유찰 시 | 24,970,400원 | 24% | 155,840,919원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 변경 | 29,961,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 179,961,852원 중 49,642,720원이 배당되고, 미배당은 130,319,132원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 소유자 잔여 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이며, 임차인의 대항력 판정도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라119안전센터 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔(복층구조))로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남측·서측·북측으로 노폭 약 20M, 15M, 15M 내외의 포장도로와 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,965.2㎡, 공시지가 4,182,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 건물상태. 전기설비·난방설비·위생설비·승강기설비가 설치되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 임차인 정유진의 전입신고일을 반드시 원본에서 확인해 2022.09.08 말소기준권리보다 빠른지 비교해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당요구 종기와 실제 배당 참가 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 임차인의 점유 부분과 실제 이용관계를 확인해야 명도 및 인수 위험을 구체화할 수 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 104,000,000원에서 50,960,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 업무시설(오피스텔(복층구조))이므로 이용·환금성 판단 시 실제 용도와 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 전입일
이 사건은 감정가 104,000,000원에서 두 차례 유찰돼 50,960,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려와 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 등기상으로도 하나은행 근저당 이후 권리는 소멸해 구조가 복잡하지 않습니다.
하지만 실제 입찰 판단을 좌우하는 변수는 임차인입니다. 정유진의 보증금은 5,000,000원이고 전입신고일은 미상입니다. 따라서 현재는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞으며, 배당표상 인수 0원만으로 완전한 권리 안전형이라고 확정해서는 안 됩니다. 실거래 시세도 없어 49%라는 할인율을 곧바로 가격 메리트로 바꾸기도 어렵습니다. 등기는 비교적 단순하지만, 전입일과 시세 확인 전에는 보류가 필요한 물건입니다.
