인천지방법원 2024타경550988. 인천 미추홀구 용현동의 통칭 ‘애플하우스’ 제5층 제505호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 전용면적은 12.46㎡입니다. 현재 소유자는 김철현이며 2023.10.30. 매매로 55,000,000원에 취득했습니다. 그 뒤 2023.11.10. 경기남부수산업협동조합이 채권최고액 33,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2024.08.14. 임의경매개시결정이 들어온 뒤 주식회사케이비국민카드의 6,758,154원 가압류와 군자농업협동조합의 50,000,000원 가압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경550988 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 토금중로30번길 16, 5층505호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 12.46㎡ · 5층건 중 5층 |
| 소유자 | 김철현 · 2023.10.30. 매매 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 15,092,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 27,821,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.11.10. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 33,600,000원입니다. 그 뒤의 2024.08.14. 임의경매개시결정과 2024.09.02. 주식회사케이비국민카드 가압류, 2024.10.24. 군자농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 강동구 압류는 2023.11.09. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 추세는 하락
애플하우스(621-49) 전용 12.46㎡ 안팎의 확인 가능한 실거래는 다음과 같습니다. 최신 거래는 2023.10.의 55,000,000원이고, 집계된 최근 12개월 평균은 49,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 12.46㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2023.02 | 12.46㎡ | 4 | 44,000,000원 |
| 2022.05 | 12.56㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 51,333,333원 |
현재 최저매각가 15,092,000원은 전체 실거래 평균 51,333,333원의 29.4%, 최근 12개월 평균 49,500,000원의 30.5% 수준입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 44,000,000원에서도 크게 내려온 상태입니다.
다만 최근 구간 가격은 이전 구간보다 10.0% 낮은 추세로 집계돼 있습니다. 더구나 실제 확인 가능한 최신 거래월이 2023.10이므로, 현재 입찰가 판단에서는 당시 거래가만 보고 시세를 고정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 671,656원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 33,600,000원 | 14,420,344원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,758,154원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 군자농업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 90,358,154원 중 예상배당은 14,420,344원이고, 미배당액은 75,937,810원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 ‘용현5동행정복지센터’ 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택, 다가구주택과 단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 505호이며 외벽은 스톤코트, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스와 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 4M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가축사육제한구역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 1,536,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 애플하우스(621-49)는 20세대이며 2011.02.09. 준공됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 15,092,000원은 최근 12개월 평균 49,500,000원의 30.5%입니다. 할인폭은 크지만 최근 구간 추세가 -10.0%인 점을 함께 보세요.
- 거래 시점. 확인 가능한 최신 거래는 2023.10. 55,000,000원입니다. 입찰 전 더 최근의 거래 존재 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 20세대 도시형생활주택 원룸형이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 실거주·임대 수요와 향후 매도 가능성을 가격 할인과 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가정에서는 총 채권 90,358,154원 중 75,937,810원이 미배당입니다. 이는 후순위 채권의 소멸과 별개로 채무관계가 크게 부족한 구조임을 보여줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 남았다”
현재 회차 최저가는 15,092,000원입니다. 감정가 44,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3% 수준으로 낮아졌고, 최근 12개월 평균 49,500,000원과 비교하면 30.5%입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이며, 말소기준 뒤의 권리도 소멸하는 구조입니다.
반면 가격 추세는 이전 구간보다 10.0% 낮아졌고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 감정평가서상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수액보다 실제 점유 확인과 소형 원룸형의 환금성이 더 중요한 물건입니다. 가격 할인은 충분히 눈에 띄지만, 그 할인율이 실제 수요 부족을 얼마나 보상하는지를 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
