의정부지방법원 2025타경65060. 등기부상 대상은 탄현동 1577-4·1577-5 무광프라자의 집합건물이고, 사건 표기 용도는 대지, 토지이용상황은 상업용입니다. 감정가는 269,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 131,810,000원입니다. 말소기준은 2000.05.09. 농업협동조합중앙회 근저당권 84,500,000원이며, 이후 경매로 소멸하는 권리 가운데 2000.10.05. 농업협동조합중앙회 근저당권 84,500,000원, 2021.12.16. 김영길 근저당권 260,000,000원, 2025.12.16. 임의경매개시결정이 확인됩니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 다만 점유관계는 별개입니다. 조사된 5명 가운데 4명은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 정리되지만, 최창훈은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65060 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1577-4 무광프라자 4층 401호 |
| 등기형태 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 김순희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 131,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매채권자 / 청구 | 김영길 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 501.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 2,916,000원/㎡ |
| 비고 | 일괄매각 · 401호와 402호의 경계벽을 제거하여 벽체 없이 일괄 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000년 농협 근저당
말소기준권리는 2000.05.09. 농업협동조합중앙회 근저당권 84,500,000원입니다. 그 뒤의 2000.10.05. 농업협동조합중앙회 근저당권 84,500,000원과 2021.12.16. 김영길 근저당권 260,000,000원, 2025.12.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 국민은행 근저당권 65,000,000원은 2018.08.10. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 4명은 후순위, 1명은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유용희 | 904호 | 2021.11.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| AN LIANZI | 미상 | 2023.12.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TAI YONGNAN | 미상 | 2023.12.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최창훈 | 나-2호 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 컴퓨터수리(이창용) | 4층 2호 | 2020.11.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유용희·AN LIANZI·TAI YONGNAN·컴퓨터수리(이창용)는 전입일이 2000.05.09. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 유용희는 2025.12.22. 배당요구를 했습니다. 반면 최창훈은 보증금 500,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 전입세대 확인을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
현재 최저매각가는 131,810,000원으로 감정가 269,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 92,267,000원, 4회 유찰 시 64,586,899원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 물건은 실거래 시세와 직접 비교할 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 131,810,000원 | 129,164,660원 | 299,835,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,267,000원 | 90,206,194원 | 338,793,806원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,586,899원 | 63,024,335원 | 365,975,665원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 131,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,340원 |
| 1. 농업협동조합중앙회 근저당 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 근저당 | 84,500,000원 | 44,664,660원 |
| 3. 김영길 근저당 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 429,000,000원 가운데 채권자 배당이 129,164,660원, 미배당이 299,835,340원으로 계산됩니다. 김영길의 260,000,000원 채권에는 배당이 없고, 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물적 현황 메모
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반상업지역입니다.
- 형상·도로. 토지는 평지·세로장방형, 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 도로 조건. 남측 약 20미터, 동측 약 15미터, 북측 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 계획·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 건물. 무광프라자는 철근콘크리트구조 스라브지붕, 지하1층·지상6층 규모로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 사용 현황. 401호와 402호의 경계벽을 제거해 벽체 없이 일괄 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최창훈 점유관계. 전입신고일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 보증금 500,000원과 실제 점유 시작 시점을 확인해야 합니다.
- 호수 대조. 대상은 401호인데 일부 조사 표기가 904호·4층 2호로 나타납니다. 현장과 원본 서류에서 실제 점유 호수를 대조해야 합니다.
- 401·402 일괄 사용. 경계벽 제거 상태가 인도·점유·사용에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 보지 말고 실제 상업용 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 김영길 근저당 260,000,000원은 배당 0원이고 전체 미배당은 299,835,340원입니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 점유관계와 물적 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 점유 확인
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2000.05.09. 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리 없음·예상 인수액 0원입니다. 그러나 점유자 5명 가운데 최창훈은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 더구나 401호와 402호가 경계벽 없이 일괄 사용 중이므로 실제 인도 범위도 확인해야 합니다.
가격은 감정가 269,000,000원에서 현재 131,810,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 49%라는 수치 자체가 시세 대비 저가를 뜻하지는 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 대체로 소멸형, 가격은 별도 검증, 점유는 확인 필수”로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
