인천지방법원 2024타경570951. 인천 미추홀구 용현동 아트타운 4층 403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김경애·김경옥·김경자·김주승으로 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2014.04.09. 설정된 한국주택금융공사 근저당권이며 채권최고액은 864,000,000원입니다. 현재 회차 109,760,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 107,423,360원이 해당 근저당에 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리만 보고 바로 가격 메리트까지 연결하면 안 됩니다. 이 물건은 이미 2회 유찰되어 감정가 224,000,000원에서 109,760,000원으로 내려왔지만, 가격 비교에 사용할 동일 조건의 최근 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 아트타운은 19세대이고 2001.07.27. 사용승인된 다세대이며, 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 현재 49%라는 할인율 자체를 곧바로 ‘시세 대비 저렴함’으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570951 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 토금남로17번길 28, 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2001.07.27. |
| 현재 소유자 | 김경애·김경옥·김경자·김주승 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 171,709,254원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 한국주택금융공사 근저당
2001년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2014.01.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2014.04.09. 한국주택금융공사가 채권최고액 864,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 경매의 말소기준권리입니다. 2015년 손정자에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐고, 2024.12.24.에는 김경애·김경옥·김경자·김주승 4인이 각 4분의 1씩 상속받았습니다. 한국주택금융공사는 2025.02.11. 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 109,760,000원으로 감정가 224,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 다세대는 아파트처럼 동일 단지·동일 면적 거래가 촘촘하게 형성되지 않을 수 있어 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 별개입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 109,760,000원 | 49% | 756,576,640원 |
| 3회 유찰 시 | 76,832,000원 | 34% | 788,950,976원 |
| 4회 유찰 시 | 53,782,400원 | 24% | 811,585,683원 |
경매 통계상 아트타운 물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재가 바로 그 수준까지 내려온 상태입니다. 하지만 최근 거래가격과 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 다세대는 층·면적·내부상태·대지권·주차·점유 상태에 따른 가격 차이가 커서 현장 매물과 인근 유사 다세대의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 864,000,000원 | 107,423,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,336,640원과 한국주택금융공사 근저당 107,423,360원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당 기준 미배당액은 756,576,640원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 2001.07.27. 사용승인. 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샷시창 등입니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 등고평탄한 정방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,426,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급·배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 아트타운은 19세대 규모이고 사용승인일은 2001.07.27.입니다. 다세대 특성상 거래가격을 단지 평균 하나로 판단하기보다 인근 유사 물건과 개별 비교하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 주민등록 전입관계와 매각물건명세서 최종 내용을 대조하세요.
- 금지사항등기 확인. 2015.06.10. 주택담보노후연금보증과 관련한 금지사항등기가 기재돼 있으므로, 매각으로 인한 정리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 109,760,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 용현동 인근의 면적·연식·층이 유사한 다세대 실제 거래와 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 76,832,000원, 4회 유찰 시 53,782,400원으로 내려갑니다. 회차별 가격만 보지 말고 현장가치와 함께 입찰 상한을 정하세요.
- 공유자·명도. 현재 등기상 소유자가 4명의 공유자이므로 점유자와 실제 관리주체를 확인하고 인도·명도 절차 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가와 점유 확인
이 사건의 핵심은 단순합니다. 한국주택금융공사의 2014년 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 109,760,000원 기준 예상 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 거액의 근저당 미배당을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
그러나 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만 보고 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 아트타운은 19세대의 다세대이고 가격 비교에 직접 쓸 최근 실거래 수치가 확인되지 않으며, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류가 맞습니다. 입찰의 승부처는 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 109,760,000원이 실제 현장 시세보다 충분히 낮은지와 점유관계가 확인되는지입니다.
