인천지방법원 2024타경574540. 인천 미추홀구 도화동 ‘이편한세상도화5단지’ 502동 23층 2303호 아파트입니다. 감정가는 537,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 375,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.03.29 설정된 주식회사하나은행 근저당권 215,600,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 김영희 가압류 148,500,000원, 이지혜 근저당 100,000,000원, 강제경매개시결정과 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
권리구조 자체는 임차인 인수형이 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 2021.01.12 국세 압류, 2022.11.17 국세 압류, 2026.04.28 미추홀구 압류가 확인되므로 당해세에 해당하는 세금이 있다면 배당순위가 달라질 수 있습니다. 따라서 ‘인수 0원’과 별개로 세금 배당 확인은 반드시 남는 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경574540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숙골로112번길 11, 502동 23층2303호 (도화동,이편한세상도화5단지) |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 29층 건물 내 23층 2303호 |
| 소유자 | 이성호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 537,000,000원 / 375,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영희 / 73,567,419원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 말소기준권리는 2018.03.29 하나은행 근저당권이고, 이후 존속하는 등기 중 2021.01.12 국 압류, 2022.10.17 김영희 가압류, 2022.11.17 국 압류, 2023.11.22 이지혜 근저당권, 2024.12.30 강제경매개시결정, 2026.04.28 미추홀구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019.12.03 압류는 2020.01.14 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 현재 자료만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 375,900,000원으로 감정가 537,000,000원의 70%입니다. 하지만 가격 메리트 판단에 필요한 동일 면적의 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 단지 정보는 e편한세상도화5단지, 932세대, 2018.01.25 준공으로 확인되지만, 비교 대상으로 제시된 면적은 84.91㎡이고 해당 면적의 일치 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 ‘감정가 대비 70%’라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,062,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 215,600,000원 | 215,600,000원 |
| 2. 가압류 · 김영희 | 148,500,000원 | 148,500,000원 |
| 3. 근저당 · 이지혜 | 100,000,000원 | 5,737,400원 |
| 4. 경매개시결정 · 김영희 | 73,567,419원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 537,667,419원 중 369,837,400원이 배당되고 167,830,019원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 인천서화초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 23층 2303호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. e편한세상도화5단지 · 932세대 · 2018.01.25 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인하고 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 원본 대조. 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 입찰 직전 동일 단지·동일 면적 최근 실거래를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현장 및 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 이지혜 근저당 일부와 경매개시결정 채권에 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만 배당구조 확인에 필요한 정보입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 세금과 가격”
이 사건은 2018.03.29 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 임차인 조사도 없어 매수인 인수액 0원으로 정리되는 유형입니다. 현재 최저가 역시 감정가 537,000,000원에서 한 차례 유찰된 375,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료 없이 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수는 없습니다. 더구나 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 실제 배당에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다. 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 입찰 결정은 세금 확인과 실제 시세 검증을 끝낸 뒤 내려야 하는 물건입니다.
