인천지방법원 2024타경576430. 인천 부평구 일신동 삼미빌라 4층 401호, 전용 36.2㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 오래된 근저당권이 여러 건 보인다는 사실이 아니라, 그 근저당권들에 후속 말소등기가 각각 존재한다는 점입니다. 말소된 근저당을 현재 존속하는 선순위 권리로 취급하면 임차인이 배당을 받지 못하는 것처럼 보이지만, 현재 등기 흐름과 매각물건명세서의 인수 문구를 함께 보면 결론은 달라집니다.
임차인 최근영은 2022.02.13. 임대차계약을 체결하고 2022.02.14. 확정일자를 받았으며, 2022.03.04. 전입과 점유를 시작했습니다. 현재 확인되는 압류는 그보다 늦은 2023.05.15.과 2024.04.18.이고, 매각물건명세서에는 을구 순위 9번 임차권등기에 관해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가 1.05억만으로 가격을 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 서촌로 47-1, 4층 401호 (일신동, 삼미빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.2㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 / 세대수 | 1992.10.12. / 13세대 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.04. 소유권이전, 거래가액 133,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최근영 / 133,115,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 살아 있는 임차권을 구분해야 한다
말소된 근저당을 제외하면 임차인의 전입·점유일 2022.03.04. 이후에 2023.05.15. 압류, 2024.04.18. 압류, 2024.12.05. 강제경매개시결정이 이어집니다. 여기에 매각물건명세서가 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시하고 있으므로, 입찰자는 이 임차권을 인수 가능성이 아니라 인수 전제로 계산하는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수형
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근영 | 4층 401호 36.2㎡ 전부 | 133,000,000원 | 명세서상 매수인 대항 | 확정일자 확인·범위 대조 | 미배당 잔액 인수 |
임대차계약일 2022.02.13. · 확정일자 2022.02.14. · 전입 및 점유개시 2022.03.04. · 임차권등기 및 배당요구 2026.03.19.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼미주택(9차) 전용 36.2㎡ 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 118,000,000원이지만, 과거 150,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 110,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 9.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 36.2㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 36.2㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 36.2㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 36.2㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2021.12 | 36.2㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2021.12 | 36.2㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.2㎡ | 2건 | 110,000,000원 |
표면 최저가 105,000,000원은 최근 평균의 95.5%라서 5,000,000원 낮아 보입니다. 그러나 보증금 인수까지 반영한 실질취득 약 133,000,000원은 최근 평균보다 23,000,000원 높고, 최근 시세의 120.9%입니다. 하락 추세까지 고려하면 “시세보다 저렴하다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 유찰해도 실질취득은 보증금 수준에 머문다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 105,000,000원 | 약 28,000,000원 | 약 133,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 84,000,000원 | 약 49,000,000원 | 약 133,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 67,200,000원 | 약 65,800,000원 | 약 133,000,000원 |
대항 가능한 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 그 결과 매각가와 인수액의 합계는 보증금 133,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 1회나 2회 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정·말소등기 반영 관점)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 | - |
| 1. 임차인 · 최근영 | 133,000,000원 | 102,730,000원 | 30,270,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 가능액 102,730,000원을 임차보증금에 충당하는 단순 재산정입니다. 세금의 법정기일·배당순위, 실제 집행비용 및 임차인 권리 인정 범위에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 등기부의 근저당 말소등기와 매각물건명세서 원문을 반드시 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내고등학교 서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교와 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부개역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물의 4층 401호이며, 도시가스 개별난방과 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 10미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 공시지가는 2,011,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 13세대 소규모 다세대이고 사용승인일이 1992.10.12.입니다. 최근 거래 표본도 2건에 그쳐 대단지 공동주택보다 매도 기간과 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 순위 9번 임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 최종 문건에도 유지되는지 확인하세요.
- 말소등기 재대조. 1999년·2004년·2014년·2015년 근저당권과 각 말소등기의 대상 순위, 접수번호와 현재 효력을 등기부 원본으로 대조하세요.
- 배당요구 및 배당순위. 최근영의 배당요구일 2026.03.19., 확정일자 2022.02.14., 전입·점유일 2022.03.04.와 세금의 법정기일을 확인해야 실제 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 동일인·관계인 검토. 임차인과 신청채권자가 동일하고 매매일·임대차일·거래가액·보증금이 겹칩니다. 계약서, 보증금 지급내역, 금융거래자료와 점유관계를 확인하세요.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 84,000,000원, 2회 유찰 시 67,200,000원으로 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 약 133,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 시세 상한. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 110,000,000원이고 최근 추세는 -9.8%입니다. 실질취득 약 133,000,000원은 시세 상한으로 보기 어렵습니다.
- 현장 확인. 최상층 누수, 외벽·창호 상태, 내부 수리 범위, 체납 관리비와 실제 점유자를 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.05억짜리 경매가 아니다”
이 사건은 감정가와 최저가가 105,000,000원인 신건이지만, 가격 판단 기준은 105,000,000원이 아닙니다. 매각물건명세서가 보증금 133,000,000원의 미배당 잔액 인수를 명시하고 있기 때문에, 유찰 여부와 관계없이 실질취득은 약 133,000,000원 수준으로 수렴합니다.
그 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원보다 20.9% 높습니다. 가격 추세도 -9.8%이고, 13세대·1992년 사용승인 다세대라는 환금성 부담, 동일한 매매·임대차 날짜와 133,000,000원이라는 동일 금액, 신청채권자와 임차인의 동일성까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 실질가격은 높고, 권리 정합성 검증 난도도 높은 사건입니다. 결론은 가격 부적합·권리 원본 재검증 필수입니다.
