170,100,000원
인천지방법원 2024타경578245. 인천 남동구 서창동 정다운그린빌 1동 401호, 전용 64.475㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 243,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 170,100,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 박아진은 2022.01.28. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 이순이 근저당권의 설정일 2022.03.23.보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.03.21.로 말소기준보다 이릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이며, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 떠안습니다.
현재 회차 예상배당에서는 박아진의 보증금 255,000,000원 가운데 166,918,600원만 배당되고, 88,081,400원은 미배당으로 남습니다. 그래서 최저가 170,100,000원에 낙찰받는다고 가정해도 실질취득 부담은 258,181,400원입니다. 즉 표면적으로는 최근 기준 시세의 76.6%까지 싸 보이지만, 실제로는 최근 기준 시세보다 약 16.3% 높은 비용을 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 매소홀로 1133, 1동 4층401호 (서창동, 정다운그린빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 64.475㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층401호 |
| 소유자 | 최애니 · 2022.02.04. 거래가 255,000,000원에 취득 |
| 사용승인 | 2015.09.25. |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박아진 / 267,959,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.03.23. 설정된 이순이 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단·수원시 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 박아진의 전입·점유일은 2022.01.28.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2024.03.26. 이루어졌지만, 매각물건명세서에는 박아진이 매수인에게 대항할 수 있고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 255,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박아진 | 4층 401호 64.475㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28. | 2022.03.21. | 255,000,000원 | 배당요구 2024.03.26. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 · 보증기관 승계 아님 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 170,100,000원 | 88,081,400원 | 258,181,400원 |
| 2회 유찰 시 | 119,069,999원 | 138,396,981원 | 257,466,980원 |
| 3회 유찰 시 | 83,348,999원 | 173,551,283원 | 256,900,282원 |
③ 시세 비교 — 표면 76.6%, 실질은 116.3%
정다운그린빌은 8세대이며, 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 2022.02. 4층 거래가 255,000,000원, 2023.10. 5층 거래가 222,000,000원입니다. 전체 평균은 238,500,000원이지만, 최근 기준 평균과 최신 거래는 모두 222,000,000원입니다. 또한 최근 가격은 이전 거래 대비 -12.9%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 64.48㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 2022.02 | 64.48㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.475㎡ | 2건 | 238,500,000원 |
| 최근 기준 | 64.475㎡ | 1건 | 222,000,000원 |
최저가만 보면 170,100,000원은 최근 기준 222,000,000원의 76.6%라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 258,181,400원을 기준으로 다시 보면 최근 기준 시세의 약 116.3%입니다. 최신 거래 222,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 추세가 -12.9%이므로 하락한 시세보다 더 높은 실질비용을 감수하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 박아진 보증금 | 255,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 근저당권 · 이순이 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박아진 | 267,959,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 임차인 보증금 255,000,000원 중 166,918,600원이 배당되고 88,081,400원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 당해세에 해당하는 압류채권이 선순위로 차감되면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 정다운그린빌은 8세대이고 대상 면적은 64.475㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 서창초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층401호이며 사용승인일은 2015.09.25.입니다. 승강기·난방·도시가스·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 25m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,346,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 실거래는 2건이며 최근 거래가격이 이전 거래보다 -12.9% 낮습니다. 거래 표본이 적어 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 170,100,000원이 아니라 인수액을 포함한 258,181,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 매각가 하락분만큼 임차인 미배당 잔액이 커져 총부담이 보증금 255,000,000원 수준에 가깝게 유지됩니다.
- 박아진 임대차 관계 확인. 임차인이 강제경매 채권자로도 나타나고 관계인 가능성·가장임차인 의심 경고가 있으므로 임대차계약과 자금흐름 등 원본 확인이 중요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 선순위 당해세가 있으면 임차인 배당액이 감소해 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 임차권등기 확인. 매각물건명세서에 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 배당종결 전 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 238,500,000원보다 최근 기준 222,000,000원과 -12.9% 하락 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “255,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 사건은 감정가 243,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 170,100,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 싸 보입니다. 하지만 박아진은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 보증금은 255,000,000원입니다. 현재 예상배당에서 88,081,400원이 남아 매수인이 인수하므로 실질취득은 258,181,400원입니다.
반면 최근 기준 실거래는 222,000,000원이고 가격 추세도 -12.9%입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커져 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 관계인 가능성 경고와 국세·지방세 압류 변수도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상인 대항력 임차인 인수형. 낙찰가 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
