인천지방법원 2024타경578306. 부평동 욱일아파트 1동 14층 1405호, 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 299,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 209,300,000원입니다. 말소기준권리는 2019.06.20. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 162,000,000원이고, 그 뒤의 부평신용협동조합 근저당권과 경매개시결정, 인천광역시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 배당 부족분이 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 구조가 아닙니다.
가격도 신건보다 내려온 상태입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이고, 최근 12개월 평균 실거래 266,166,666원 대비 78.6%입니다. 2026.07. 최신 거래 250,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 싸 보이는 인수형 경매와 달리, 실질취득액도 209,300,000원으로 볼 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578306 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로243번길 39, 1동 14층1405호 (부평동,욱일아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.16㎡ · 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 신용금, 최안숙, 최안옥, 최완규, 최완식 · 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 72,698,407원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 사용승인일 | 1990.10.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2019.06.20. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 162,000,000원입니다. 2023.01.09. 부평신용협동조합 근저당권 86,400,000원, 2025.01.21. 임의경매개시결정, 2026.06.12. 인천광역시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
과거 한국주택은행·국민은행·부평신용협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 을구 11번 현대해상화재보험주식회사 근저당입니다. 2025.01.09.에는 최완규·최완식·최안옥·최안숙·신용금이 각 5분의 1씩 상속으로 소유권을 취득했습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 78.6%
욱일아파트는 780세대, 사용승인일은 1990.10.19.입니다. 대상 면적은 84.16㎡이며, 최근 거래 12건의 평균은 266,166,666원, 최저 250,000,000원, 최고 278,000,000원입니다. 현재 최저매각가 209,300,000원은 최근 12개월 평균의 78.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.16㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 84.16㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.16㎡ | 15 | 267,000,000원 |
| 2026.07 | 84.16㎡ | 4 | 267,000,000원 |
| 2026.07 | 84.16㎡ | 10 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 84.16㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 84.16㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.16㎡ | 6 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 84.16㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.16㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 80.65㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 84.16㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 266,166,666원 |
최신 거래는 2026.07. 250,000,000원이며, 현재 최저가는 이보다 40,700,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균과의 차이는 56,866,666원입니다. 임차인 인수액이 없으므로 가격 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 209,300,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,730,200원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부평신용협동조합 | 86,400,000원 | 43,569,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 248,400,000원 중 205,569,800원이 배당되고 42,830,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 임차인이나 별도 인수 권리로 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평여자고등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 14층 1405호이며 사용승인일은 1990.10.19.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역이며 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 대로, 동측 중로, 남측 및 북측 소로의 포장도로와 접합니다.
- 규모. 욱일아파트 780세대, 대상 면적 84.16㎡이며 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 209,300,000원은 최근 12개월 평균 266,166,666원의 78.6%입니다. 최신 거래 250,000,000원과 함께 응찰 상한 판단 기준으로 삼을 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 을구 11번 현대해상화재보험주식회사 근저당권 162,000,000원이 말소기준입니다.
- 후순위 권리. 을구 13번 부평신용협동조합 근저당권 86,400,000원과 인천광역시 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공유자. 현재 소유자는 신용금·최안숙·최안옥·최완규·최완식이며 각 지분은 5분의 1입니다.
- 배당 구조. 현재 회차의 채권 미배당은 42,830,200원이지만 매수인 인수로 연결되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리도 단순하고 가격도 내려왔다
이 물건의 핵심은 인수 0원과 현재 최저가 209,300,000원입니다. 말소기준인 현대해상화재보험주식회사 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없습니다. 현재 회차에서 부평신용협동조합에 미배당이 발생하지만 그 부족액은 매수인 인수액이 아닙니다.
가격은 최근 실거래와 비교해 내려와 있습니다. 최근 12개월 평균 266,166,666원 대비 78.6%, 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 299,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 209,300,000원까지 내려온 만큼, 이 사건은 권리상 인수 위험이 없으면서 최근 실거래보다 낮은 가격대에 진입한 아파트라는 점이 가장 분명한 특징입니다.