인천지방법원 2024타경581531. 인천 부평구 청천동 11-23, 도로명주소 마장로450번길 8-5의 토지와 건물입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 건물은 벽돌조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 구조이며 사용승인일은 1984.11.20.입니다. 토지는 217.5㎡입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 525,861,660원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 257,672,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 기준 권리보다 먼저 전입한 임차인이 여러 명이고, 이 가운데 4명은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재하면 그 미배당액은 낙찰자의 실질취득원가에 더해질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 11-23 · 인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 토지 | 217.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 경사슬래브위 기와지붕 2층 · 사용승인일 1984.11.20. |
| 소유자 | 김천용 · 2017.10.29. 협의분할에 의한 상속 · 2017.11.22. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 525,861,660원 / 257,672,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주부혁 / 20,933,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
제시된 말소기준은 2024.12.13. 갑구 13번 강제경매개시결정입니다. 임차인들의 전입일은 2018년과 2019년으로 모두 이보다 앞섭니다. 특히 주부혁은 2019.04.23. 주민등록, 2019.04.24. 확정일자를 갖추고 2024.07.12. 보증금 20,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금 미상 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도영 | 1층호 | 2019.10.11 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 조철행 | 201호 · 주거 | 2018.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 정일용 | 201호 · 주거 | 2018.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 박종호 | 1층호 | 2019.10.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 주부혁 | 별지 목록 기재 부동산 중 2층 · 주거(임차권등기) | 2019.04.23 | 2019.04.24 | 20,000,000원 | 2024.07.12 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 5명으로 봅니다. 주부혁의 보증금 20,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 배당되므로 이 보증금 자체의 미배당액은 0원입니다. 그러나 나머지 4명의 보증금은 미상이라, 전체 매수인 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격·배당 구조 — 49% 유찰가보다 ‘미상 인수액’이 먼저
현재 최저매각가는 257,672,000원으로 감정가 525,861,660원의 49%입니다. 3회 유찰 시 가정 매각가는 180,370,400원, 4회 유찰 시에는 126,259,279원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 257,672,000원 | 0원 | 212,330,894원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 180,370,400원 | 0원 | 136,111,516원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 126,259,279원 | 0원 | 82,757,951원 |
④ 예상배당표 (매각가 257,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,407,408원 |
| 1. 임차인 주부혁 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주부혁 | 20,933,698원 | 20,933,698원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 212,330,894원 |
현재 배당가정에서는 주부혁의 보증금 20,000,000원과 신청채권 20,933,698원이 전액 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인 4명의 금액 역시 이 배당표에서 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 인천용마초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 경사슬래브위 기와지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1984.11.20.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 217.5㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 토지건물감정평가명세표의 시멘부럭조 슬래브지붕 단층 부대 3.24㎡는 확인되지 않아 멸실로 추정되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 4건 확인. 김도영·조철행·정일용·박종호의 임대차계약서와 실제 보증금, 점유부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 주부혁 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 주부혁으로 기재되어 있으므로 임대차 실체와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 201호 중복 점유 확인. 조철행과 정일용이 모두 201호로 조사되어 있어 실제 점유관계와 각 임대차의 존부를 확인해야 합니다.
- 1층호 중복 점유 확인. 김도영과 박종호가 모두 1층호로 조사되어 있어 실제 세대·점유 구분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 을구 권리 원본 대조. 2014.05.02. 근저당 설정과 2016.10.12. 변경, 2025.10.17. 근저당권 이전·근질권설정의 최종 소멸범위를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함범위 및 3.24㎡ 부대 부분의 현황을 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당가정에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
이 사건은 감정가 525,861,660원에서 최저가 257,672,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 반대로 접근해야 합니다. 주부혁의 보증금 20,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 회수되지만, 나머지 4명의 임차보증금은 미상입니다. 이들이 유효한 대항력을 갖고 있고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰자가 떠안을 금액이 생길 수 있습니다.
따라서 이 물건의 실질취득가는 지금 단계에서 단순히 257,672,000원이라고 할 수 없습니다. 257,672,000원 + 실제 인수되는 미상 임차보증금이 기준입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 임차인 4명의 보증금 원액을 먼저 확인해야 하며, 그 금액이 밝혀지기 전까지는 가격 판단 보류가 맞습니다.
