인천지방법원 2024타경581531. 인천 부평구 청천동의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건으로, 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정가는 525,861,660원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 180,370,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에서 먼저 계산해야 할 것은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
말소기준으로 제공된 권리는 2024.12.13. 강제경매개시결정입니다. 임차인 5명의 전입일은 모두 그보다 앞서며, 자료상 모두 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 주부혁은 보증금 20,000,000원과 확정일자가 확인되고 배당요구도 했지만, 나머지 4명은 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 180,370,000원만 놓고 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김천용 · 2017.11.22. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 525,861,660원 / 180,370,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주부혁 / 20,933,698원 |
| 토지 | 217.5㎡ · 대 · 준공업지역 · 공시지가 1,203,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심
등기부에는 과거 근저당·전세권·압류 등이 다수 존재했지만 이미 말소된 권리들이 포함되어 있습니다. 현재 분석의 핵심은 제공된 말소기준인 2024.12.13. 강제경매개시결정보다 앞선 임차인들의 점유입니다. 특히 을구 13번 주택임차권 주부혁은 전입 2019.04.23., 확정일자 2019.04.24., 보증금 20,000,000원이며 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 보증금 미상 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도영 | 1층호 | 2019.10.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 · 배당요구 2025.02.12 | 인수 가능성 |
| 조철행 | 201호 | 2018.06.25 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정일용 | 201호 | 2018.07.13 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박종호 | 1층호 | 2019.10.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주부혁 | 2층 · 203호 33㎡ | 2019.04.23 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 배당표상 전액 배당 |
주부혁은 임차권등기권자이면서 이 사건의 신청채권자이기도 합니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 가장임차인이라고 단정해서는 안 되지만 임대차관계와 신청채권의 원인을 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘실질취득’은 아직 계산 불가
현재 최저매각가는 180,370,000원이고 시나리오상 감정가의 34% 회차입니다. 4회 유찰 시 126,258,999원, 5회 유찰 시 88,381,299원으로 제시되어 있습니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 낙찰가가 내려갈수록 그 인수액을 합친 실질취득금액을 봐야 합니다.
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 먼저 보증금 미상 4명의 금액을 확정하고, 그 뒤 실질취득금액과 실제 시장가치를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,325,180원 |
| 1. 임차인 주부혁 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주부혁 | 20,933,698원 | 20,933,698원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 136,111,122원 |
제공된 배당계산에서는 주부혁의 보증금 20,000,000원과 신청채권 20,933,698원이 모두 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 임차인 4명의 실제 권리는 이 계산만으로 확정되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 1984.11.20.입니다.
- 입지. 인천용마초등학교 북서측 인근으로 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 217.5㎡의 대지로 준공업지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 벽돌조 경사슬래브위 기와지붕 2층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가명세표의 시멘부럭조 슬래브지붕 단층 부대 3.24㎡는 확인불능으로 멸실 추정입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 4건 확정. 김도영·조철행·정일용·박종호의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 중복·공동 점유 확인. 201호의 조철행·정일용, 1층호의 김도영·박종호가 각각 어떤 계약과 점유관계인지 확인해야 합니다.
- 주부혁 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차관계와 채권원인을 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미상 보증금 중 매수인 승계액이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득금액을 다시 산출해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 확인불능·멸실 추정된 3.24㎡ 부대 부분과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
감정가 525,861,660원에서 3회 유찰되어 최저가가 180,370,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띕니다. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 5명 중 4명의 보증금이 미상이라는 점입니다. 주부혁의 20,000,000원은 배당표상 전액 배당되지만 나머지 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액은 매수인의 실질취득비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격 판단보다 임차권 확정이 먼저입니다. 보증금 4건을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없고, 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 유찰 횟수만 보고 접근하기보다 임대차 원문·매각물건명세서·배당요구와 실제 점유관계를 먼저 맞춰 보는 사건입니다.
