의정부지방법원 2026타경726. 파주시 월롱면 영태리 123-18의 주택 및 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이고, 건물은 연와조 슬래브지붕 3층입니다. 등기상 공유자는 이상기 4분의 2, 최지현 4분의 1, 최현정 4분의 1이며, 현재 경매개시결정은 최지현·최현정 지분에 관해 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각으로 정리돼 있습니다.
등기권리만 보면 말소기준은 2022.03.11. 정병준의 가압류 26,000,000원입니다. 그 뒤 서민금융진흥원 가압류 7,663,614원, 주식회사에스비아이저축은행 가압류 14,992,714원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 말소만 보고 끝낼 수 없습니다. 전입·점유 조사상 4명이 확인되고, 그중 이상기와 이정윤은 전입일이 말소기준일보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경726 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 영태리 123-18 · 경기도 파주시 월롱면 영태길 103 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 연와조 슬래브지붕 3층 · 외벽 벽돌 쌓기 마감 등 · 샤시창호 |
| 공유자 | 이상기 4분의 2 · 최지현 4분의 1 · 최현정 4분의 1 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 88,338,000원 / 30,300,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준권리는 2022.03.11. 접수된 정병준 가압류 26,000,000원입니다. 이후의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 명시 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 전입·점유 관계 — 선순위 2명 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이상기 | 2016.03.31 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이정윤 | 2018.11.14 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이병훈 | 2023.07.07 | 없음 | 미상 | 명시 인수 없음 |
| 윤상렬 | 2024.06.14 | 없음 | 미상 | 명시 인수 없음 |
말소기준일 2022.03.11.보다 늦게 전입한 이병훈·윤상렬은 이 자료의 판정상 대항력이 없습니다. 반면 이상기·이정윤은 전입일이 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실제 매수인의 실질취득액은 이 두 사람의 임대차·보증금 관계를 확인하기 전까지 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 88,338,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,300,000원, 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 21,210,000원, 5회 유찰 시 14,846,999원입니다. 다만 실거래 시세와 비교하지 않은 상태에서 이 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 945,400원 |
| 갑구 7번 가압류 · 정병준 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,663,614원 | 3,354,600원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 14,992,714원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 최지현 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 48,656,328원 중 29,354,600원이 배당되고, 19,301,728원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정목고등학교 북동측 근거리에 위치하며, 농경지·임야·단독주택·연립·다세대주택·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 연와조 슬래브지붕 3층 건물로 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 2명. 이상기·이정윤의 실제 점유 원인, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이상기의 지위. 이상기는 전입 조사 대상이면서 등기상 공유자이므로 단순 임차인으로 단정하지 말고 점유관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 지분매각. 매각대상이 전체 소유권이 아니라 지분이라는 점을 전제로 사용·수익 및 향후 공유관계 정리를 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있으므로 외부 응찰자는 이를 입찰 변수로 반영해야 합니다.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰이라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 점유·인수관계를 먼저 확정한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “30,300,000원”보다 중요한 것은 점유관계다
감정가 88,338,000원이 3회 유찰돼 30,300,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 지분매각이고, 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 말소기준보다 먼저 전입한 이상기·이정윤의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 이 자료만으로 두 사람의 실질 승계 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 실질취득비용은 아직 미확정. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 접근하기보다 선순위 전입 2명의 임대차관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 고난도 지분경매입니다.
