의정부지방법원 2026타경726. 경기도 파주시 월롱면 영태리 123-18의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정가 88,338,000원에서 2회 유찰된 뒤 현재 최저매각가는 43,290,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 가격만으로 안전한 저가 매수라고 판단하기는 어렵습니다. 등기부상 2022년 3월 11일 정병준 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 문제는 2016년 3월 31일 전입 이상기, 2018년 11월 14일 전입 이정윤 두 사람입니다. 두 사람 모두 전입시점이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 미상입니다.
따라서 가격 메리트와 권리 안전성을 분리해서 봐야 합니다. 현재 배당 가정에서는 매각대금 43,290,000원이 집행비용과 선순위 가압류에 먼저 배분되고, 주식회사에스비아이저축은행 가압류에서 6,545,548원의 미배당이 발생합니다. 반면 임차인 보증금은 배당표 계산에 반영되지 않았으므로, 대항력 가능 임차인의 실제 권리액은 별도 확인 대상입니다. 또한 본건은 지분매각이어서 전체 부동산 취득과 동일하게 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경726 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 영태리 123-18 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 월롱면 영태길 103 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 주택으로 이용중임 |
| 건물구조 | 연와조 슬래브지붕 3층 건물 · 외벽 벽돌 쌓기 마감 등 · 창호 샤시창호 |
| 소유자 | 이상기(4분의 2) · 최지현(4분의 1) · 최현정(4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 88,338,000원 / 43,290,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 잡히지만, 대항력 가능 임차인은 별도 확인
등기부상 현재 소유관계는 이상기 4분의 2, 최지현 4분의 1, 최현정 4분의 1입니다. 2022년 3월 11일 갑구 7번 가압류(정병준, 청구금액 26,000,000원)가 말소기준권리로 지정되어 있으며, 이후 서민금융진흥원 가압류 7,663,614원, 주식회사에스비아이저축은행 가압류 14,992,714원, 최지현의 형식적 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력 가능 2명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상기 | 2016.03.31 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 | 전입신고가 말소기준권리 이전 · 보증금 미상 |
| 이병훈 | 2023.07.07 | 없음 | 미상 | 낮음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| 이정윤 | 2018.11.14 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 | 전입신고가 말소기준권리 이전 · 보증금 미상 |
| 윤상렬 | 2024.06.14 | 없음 | 미상 | 낮음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
이상기와 이정윤은 각각 2016.03.31, 2018.11.14 전입으로 말소기준권리인 2022.03.11 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 가능성이 있는 임차인으로 취급해야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수를 단정해서는 안 됩니다. 이병훈과 윤상렬은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 배당 구조 — 현재 4,329만원에서는 일부 가압류 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,179,220원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 정병준 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,663,614원 | 7,663,614원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 14,992,714원 | 8,447,166원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 최지현 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 43,290,000원 가정 시 집행비용 1,179,220원을 포함해 채권 배당액은 42,110,780원이며, 채권 총청구액 48,656,328원 중 6,545,548원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 월롱면 영태리 소재 ‘정목고등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·임야·단독주택·연립/다세대주택·소규모 공장/창고 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역의 제한이 확인됩니다.
- 주택 상태. 연와조 슬래브지붕 3층 건물로 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주택으로 이용중입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 점유관계와 임차인 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 가능 임차인 확인. 이상기·이정윤은 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 보증금이 미상인 만큼 실제 인수 가능액을 확인하기 전에는 안전한 0원 인수로 단정하지 마세요.
- 명세서와 등기부 대조. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 되어 있으므로, 입찰 직전 보완된 명세서와 현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
- 지분매각. 매각대상이 지분이므로 이상기 4분의 2, 최지현 4분의 1, 최현정 4분의 1의 공유관계를 전제로 입찰가와 사용수익 가능성을 검토하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 매각물건명세서 비고를 입찰 전 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 43,290,000원에서 3회 유찰 30,302,999원, 4회 유찰 21,212,099원으로 내려갈 수 있으므로 권리확인 결과에 따라 가격 한도를 미리 정하세요.
- 관리·현장 확인. 주택 이용상태, 실제 점유자, 진입로와 현장경계, 제시외 건물 포함 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한, 토지거래계약허가구역을 확인한 뒤 취득·활용 계획을 세우세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 권리는 확인 후 확정”
이 사건은 감정가 88,338,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 43,290,000원까지 내려온 점이 눈에 띕니다. 그러나 최저가 4,329만원만 보고 싸다고 결론내리기에는 확인해야 할 권리가 남아 있습니다. 2022년 3월 11일 가압류를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 전입의 이상기와 이정윤은 대항력 가능성이 있고 두 사람 모두 보증금이 미상입니다.
배당표상 현재 회차에서는 주식회사에스비아이저축은행 가압류에서 6,545,548원의 미배당이 발생하고, 3회·4회 유찰로 가격이 더 내려가면 미배당액도 커집니다. 여기에 본건이 지분매각이라는 점까지 겹치므로, 이 물건의 핵심은 단순한 저가 낙찰이 아니라 임차인 보증금 확인 + 지분범위 확인 + 공유자 우선매수권 확인입니다. 현재 결론은 가격은 낮아졌지만 권리는 확인 후 확정해야 하는 물건입니다.
