인천지방법원 2024타경581821. 인천 서구 원창동 북항프라자 1층 102호, 감정평가상 현재 이용상태는 공실이고 집합건축물대장상 용도는 부동산중개사무소인 근린시설입니다. 소유자 이재성은 2016.11.15 매매를 원인으로 2017.07.14 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 444,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 363,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건은 아파트처럼 동일 평형의 최근 실거래 평균을 바로 대입할 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 51% 하락했다는 사실 자체는 시세 대비 할인 근거가 아닙니다. 권리상 인수액이 0원이라는 장점과, 실제 시장가격·공실 상태·근린시설의 환금성 판단은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 북항로32번안길 8, 1층102호 (원창동,북항프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 7층 건물 내 1층 102호 · 공실 · 집합건축물대장상 부동산중개사무소 |
| 소유자 | 이재성 (2016.11.15 매매 원인, 2017.07.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 742,000,000원 / 363,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제오차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 하나은행) / 404,595,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.07.14 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 국세·지방세 관련 압류, 정순례 가압류, 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기상 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이전 인천신용보증재단 가압류와 2023년 임의경매개시결정, 일부 지방세 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 742,000,000원에서 두 차례 유찰되어 363,580,000원까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 254,505,999원, 4회 유찰 시는 178,154,199원입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 이용한 시세 비교 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “반값이니 싸다”라고 결론내리는 것은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 363,580,000원 | 49% | 94,320,640원 |
| 3회 유찰 시 | 254,505,999원 | 34.3% | 201,867,605원 |
| 4회 유찰 시 | 178,154,199원 | 24.01% | 277,150,480원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 늘지 않습니다. 즉 권리 측면에서는 가격이 낮아져도 인수 부담이 붙는 구조가 아니지만, 시장가를 확인하지 않은 상태에서는 어느 회차가 실제로 저평가 구간인지 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,890,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 444,000,000원 | 357,689,880원 |
| 2. 가압류 · 정순례 | 8,010,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액 452,010,520원 중 357,689,880원이 배당되고, 미배당은 94,320,640원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원창동 ‘서인천선착장입구’ 서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설과 공장이 소재합니다.
- 교통. 지하주차장을 통한 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실이며 집합건축물대장상 용도는 부동산중개사무소입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이고 본건은 1층 102호입니다.
- 도로. 부지 남측은 광대로폭, 북측은 중로폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(북항 배후부지)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대로1류(폭 35m~40m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,077.6㎡, 공시지가 1,959,000원/㎡, 정방형 평지로 근린생활시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 동일 평형 아파트처럼 시세를 단순 비교하기 어렵고, 현재 공실 상태여서 실제 임대수요와 재매각 가능성을 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율 착시. 최저가 363,580,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 마세요. 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·단전·단수 현장 확인. 복도쪽 출입문에 ‘단전, 단수중’ 안내가 부착돼 있으므로 전기·수도 재개 조건과 내부 시설 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 시점은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서·현황조사·현장 점유를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위가 달라져 후순위 채권 배당액이 줄 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2017.07.14 하나은행 근저당을 말소기준으로 보고, 이후 압류·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “반값 감정가”보다 중요한 것은 실제 시장가
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2017.07.14 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 363,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 기준이 없어 시장가 대비 저평가라고 단정할 수 없습니다. 게다가 근린시설·공실·단전·단수 안내라는 현장 조건이 있습니다. 결국 이 물건은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 사례입니다.
