의정부지방법원 2026타경887. 고양시 덕양구 원흥동 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층 113호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 판매시설이며 공실상태입니다. 현재 소유자는 조서영으로, 2023.10.27. 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 1,625,000,500원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,188,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준입니다.
권리구조 자체는 단순합니다. 말소기준권리 뒤에는 2026.03.05. 임의경매개시결정이 있고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 임차인도 없으므로 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 가격 판단에서는 감정가 대비 큰 할인율보다 판매시설이라는 용도와 공실 상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경887 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 판매시설 · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 3층 제202동 내 제1층 제113호 |
| 소유자 | 조서영 · 2023.10.27. 소유권이전 · 거래가액 1,625,000,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,570,000,000원 / 538,510,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 965,471,159원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 인수 0원
말소기준은 2023.10.27. 접수된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,188,000,000원이며, 이후 2026.03.05. 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있고, 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 1,570,000,000원, 현재 최저매각가는 538,510,000원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준 금액도 538,510,000원입니다.
다만 이 대상은 감정평가상 공부상 판매시설이고 현재 공실상태입니다. 감정가 대비 할인폭만 놓고 주거용 부동산처럼 가격 메리트를 판단하기보다, 실제 임대 가능성·영업 수요·공실 지속 가능성·향후 처분성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,785,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,188,000,000원 | 530,724,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 주식회사신한은행 예상배당은 530,724,900원이고, 미배당은 657,275,100원입니다. 신청채권자의 청구액은 965,471,159원이며 현재 회차 예상배당으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 3호선 원흥역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 음식점·카페·의원 등 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다. 배후에는 오피스텔과 아파트가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 원흥역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 현재 공실상태입니다. 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 페인팅 등, 창호는 강화유리 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 45m, 북서측 약 36m, 북동측 약 12m의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 광로3류·대로2류·중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 현황 재확인. 감정평가와 매각물건명세서에는 공부상 판매시설의 공실상태로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유·사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표의 임대관계는 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조로 기재돼 있으므로 관련 원본을 대조하세요.
- 판매시설 수요 확인. 원흥역 인근 노선상가지대라는 입지와 별개로 해당 호실의 실제 임대수요와 영업 적합성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 538,510,000원, 4회 유찰 시 376,957,000원, 5회 유찰 시 263,869,899원으로 제시된 회차별 가격과 환금성 위험을 함께 비교하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권, 매각물건명세서의 인수권리·법정지상권 해당사항 없음 여부를 입찰 전 원본 서류로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 판매시설의 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.27. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 용도입니다.
감정가 1,570,000,000원이 3회 유찰돼 538,510,000원까지 내려왔지만, 대상은 공부상 판매시설이고 현재 공실상태입니다. 따라서 감정가의 34%라는 숫자만 보고 저평가로 결론내리기보다, 원흥역 인근 상권에서 이 호실이 실제로 임대되고 다시 팔릴 수 있는지를 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 큰 폭으로 하락, 그러나 환금성 검증이 핵심인 물건입니다.
