의정부지방법원 2026타경887. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635, 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 제202동 제1층 제113호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고 감정평가 이용상태는 공부상 판매시설로 공실상태입니다. 소유자는 조서영이며, 2023.10.27. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 1,625,000,500원입니다. 같은 날 주식회사신한은행 근저당권 1,188,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
신한은행은 2026.03.05. 임의경매개시결정을 받아 경매를 진행했고 청구액은 965,471,159원입니다. 현재 최저매각가는 769,300,000원으로, 감정가 1,570,000,000원의 49%입니다. 다만 공부상 판매시설이라는 상업용 성격과 공실 상태를 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경887 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 판매시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 조서영 |
| 소유권 취득 | 2023.10.27. · 거래가액 1,625,000,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,570,000,000원 / 769,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 965,471,159원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준권리는 2023.10.27. 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 1,188,000,000원입니다. 이후 2026.03.05. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하지 않는다
현재 최저가는 769,300,000원으로 감정가 1,570,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 538,510,000원, 4회 유찰 시 376,957,000원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 물건은 공부상 판매시설이고 현재 공실상태입니다. 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도, 실제 상가 거래가격이나 임대수익을 직접 비교하지 않은 채 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 상업용 부동산은 주거용보다 임대수익, 공실 지속 가능성, 업종 적합성, 매수층의 폭이 가격과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 769,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,093,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,188,000,000원 | 759,207,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 근저당 채권최고액 1,188,000,000원 중 759,207,000원이 배당되고 428,793,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 원흥역 북동측 인근이며, 주변은 음식점·카페·의원 등 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다. 배후에는 오피스텔과 아파트가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 원흥역이 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 판매시설이며 현재 공실상태입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 제1층 제113호입니다.
- 도로. 남측 약 45m, 북서측 약 36m, 북동측 약 12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 광로3류·대로2류·중로3류에 접합니다. 과밀억제권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2023.10.27. 신한은행 근저당이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 공실 현황 확인. 공부상 판매시설로 공실상태이므로 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 원흥역 인근 판매시설의 실제 거래·임대 수준과 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 769,300,000원, 3회 유찰 시 538,510,000원, 4회 유찰 시 376,957,000원의 시나리오를 놓고 자금 계획을 비교하세요.
- 수익성·환금성. 상업용 공실 물건인 만큼 예상 임대료, 공실 기간, 업종 적합성, 재매각 가능성을 함께 검토하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 실제 가치
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023.10.27. 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 공부상 판매시설이 현재 공실이라는 점이 핵심입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 실물·수익가치 검증 후 판단입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대 가능성과 환금성이 이 입찰의 승부처입니다.
