인천지방법원 2024타경582145. 검암동 대연베스트빌3차 2층 203호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 손기춘은 2021년 7월 21일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 8월 17일 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2024년 12월 20일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2023년 9월 20일에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 최저매각가 108,500,000원에서 집행비용 2,319,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 106,181,000원이 배당되고, 보증금 중 43,819,000원이 남습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 매수인의 현재 회차 실질 부담은 108,500,000원 + 43,819,000원 = 152,319,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 규모 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 승학로512번길 3, 2층203호 (검암동,대연베스트빌3차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 전용 48.09㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 최은숙 (2021.06.29 매매, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 164,406,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 인수
현재 등기상 과거의 평동농업협동조합·농협은행·신한은행·하나은행 근저당과 과거 전세권은 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.12.20 강제경매개시결정입니다. 그러나 손기춘의 전입·점유는 2021.08.17, 임차권등기는 2023.09.20으로 그보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않는 한 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 손기춘 | 2층 203호 48.09㎡ 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2021.08.17 / 2021.07.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
손기춘은 확정일자와 전입·점유를 갖추고 배당요구도 했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명이며, 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당액 106,181,000원을 제외한 43,819,000원이 매수인 인수 예상액입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대연베스트빌3차는 총 9세대, 2009년 6월 4일 준공된 다세대입니다. 확인된 거래는 2021년 6월 155,000,000원과 2025년 10월 120,000,000원 두 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 120,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 22.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 48.53㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.06 | 48.09㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
표면상 최저가 108,500,000원은 최근 12개월 평균의 90.4%라서 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 비교가 의미가 없습니다. 매수인이 인수할 임차보증금 부족분까지 합친 실질취득 152,319,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 120,000,000원의 약 126.9%입니다. 즉 현재 회차는 최근 시세보다 약 32,319,000원 높은 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,319,000원 |
| 1. 임차인 · 손기춘 | 150,000,000원 | 106,181,000원 |
| 2. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 164,406,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 배당재원을 모두 흡수해 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 임차인 미배당액 43,819,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정된 값이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 북측 인근. 주변은 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 검암역·검바위역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 203호입니다. 기본 전기·위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지는 대체로 사다리형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이며 확인된 거래가 2건에 불과합니다. 최신 거래가 120,000,000원으로 이전 155,000,000원보다 낮아 최근 가격 흐름도 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 108,500,000원에 임차보증금 미배당 43,819,000원을 더한 152,319,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰로 낙찰가는 75,950,000원·53,165,000원까지 내려가지만 인수 예상액은 75,817,100원·98,191,970원으로 늘어납니다.
- 임차권 원본 확인. 손기춘의 2021.08.17 전입·점유, 2021.07.21 확정일자, 2023.09.20 임차권등기와 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 과거 155,000,000원 거래보다 2025.10 최신 거래 120,000,000원과 최근 12개월 평균 120,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 수도 상태 확인. 현관의 “수도전 정수장” 안내문과 실제 수도 공급·체납·복구 관련 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “약 1.52억 실질취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰돼 108,500,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 손기춘의 보증금 150,000,000원이 낙찰가를 초과하고, 미배당액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 152,319,000원입니다.
최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 120,000,000원이고 최근 거래 추세는 -22.6%입니다. 실질취득은 최근 시세보다 약 26.9% 높은 반면, 대상은 총 9세대의 다세대이고 확인된 거래 표본도 2건입니다. 추가 유찰이 생겨도 인수액이 커지는 구조까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만, 실질취득 가격과 환금성을 함께 보면 보수적 판단이 필요한 물건입니다.
