인천지방법원 2024타경582145. 인천 서구 검암동 대연베스트빌3차 2층 203호, 전용 48.09㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 75,950,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 2021년부터 점유·전입한 임차인 손기춘의 보증금 150,000,000원이 매각대금보다 크고, 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있어 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
현재 회차에서는 매각대금 75,950,000원 중 집행비용 1,767,100원을 제외한 74,182,900원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 75,817,100원은 매수인이 부담합니다. 따라서 현 최저가 기준 실질취득액은 151,767,100원입니다. 최저가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 총 부담액은 계속 약 1.51억원대에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 승학로512번길 3, 2층203호 (검암동, 대연베스트빌3차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.09㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 최은숙 · 2021.07.09 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 164,406,129원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 매수인이 떠안는다
이 사건에서 가장 중요한 권리는 손기춘의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.21, 확정일자도 2021.07.21, 전입·점유개시는 2021.08.17입니다. 경매개시결정 2024.12.20보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 손기춘 | 2층 203호 48.09㎡ 전부 | 150,000,000원 | 2021.08.17 / 2021.07.21 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 75,950,000원 | 75,817,100원 | 151,767,100원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,165,000원 | 98,191,970원 | 151,356,970원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,215,500원 | 113,854,379원 | 151,069,879원 |
낙찰가가 75,950,000원에서 53,165,000원, 37,215,500원으로 내려가면 겉보기 할인폭은 커지지만, 인수액은 각각 75,817,100원, 98,191,970원, 113,854,379원으로 반대로 증가합니다. 결국 실질취득액은 세 시나리오 모두 약 1.51억원대입니다. 보증금 150,000,000원이 사실상 가격의 바닥 역할을 하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 63.3%지만, 실질취득은 최근 시세 이상
대연베스트빌3차는 총 9세대, 2009.06.04 준공입니다. 확인된 거래는 2건이며, 2021.06 동일 전용 48.09㎡ 2층 거래가 155,000,000원, 최신 거래는 2025.10 전용 48.53㎡ 2층 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 120,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -22.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 48.53㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.06 | 48.09㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
최저가 75,950,000원만 보면 최근 12개월 평균의 63.3%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하므로 그 비교는 의미가 없습니다. 실제 비교 기준인 실질취득액 151,767,100원은 최근 12개월 평균·최신 거래 120,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -22.6%인 하락 흐름이므로, 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 손기춘 보증금 | 150,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 164,406,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 손기춘은 74,182,900원을 배당받고, 보증금 부족분 75,817,100원은 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사의 청구액 164,406,129원은 현 시나리오에서 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 북측 인근. 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 검암역·검바위역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며, 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,616,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이며 확인 거래가 2건뿐입니다. 최근 거래가격이 155,000,000원에서 120,000,000원으로 낮아져 가격 방어력을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 75,950,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 현재 회차 기준 미배당 보증금 75,817,100원을 매수인이 인수하는 구조를 자금계획에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰도 해결책 아님. 3회 유찰 시 인수액 98,191,970원, 4회 유찰 시 113,854,379원으로 늘어 실질취득액은 약 1.51억원대를 유지합니다.
- 하락 추세 확인. 최신 거래 120,000,000원, 최근 추세 -22.6%입니다. 실질취득액이 최근 시세보다 높은 상태에서 무리한 응찰은 피해야 합니다.
- 현관 안내문 재확인. 현관문에 “수도전 정수장” 안내문이 부착돼 있다고 감정평가서에 기재돼 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 보증금이 가격을 결정한다”
이 물건은 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 75,950,000원까지 내려왔지만, 전형적인 저가 매수형 물건이 아닙니다. 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 미배당되는 75,817,100원을 매수인이 인수해야 하기 때문입니다. 결과적으로 실질취득액은 151,767,100원입니다.
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 120,000,000원이고, 최근 추세도 -22.6%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 유찰이 추가돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 총 부담이 크게 내려가지 않으므로, 권리구조와 최근 시세를 함께 보면 현재 가격대의 매력은 낮습니다.
