의정부지방법원 2026타경1200. 파주시 조리읍 봉일천리 미림아파트 4동 1층 105호입니다. 감정가는 94,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,800,000원, 감정가의 70%입니다. 권리분석의 기준점은 2014.11.17. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 2026.01.02. 국의 압류와 2026.03.18. 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 최용원은 2023.03.30. 전입해 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있고, 2026.04.06. 배당요구를 했습니다. 보증금은 10,000,000원입니다. 따라서 이 임차보증금을 낙찰자가 대항력 때문에 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1200 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 237-1 미림아파트 4동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 평스라브 5층 중 1층 105호 |
| 사용승인일 | 1989.06.02. |
| 소유자 | 강순옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 57,755,265원 |
| 매각기일 | 2026.08.11. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 강순옥이고, 말소기준권리는 을구 13번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원, 채무자는 강순옥입니다. 2026.01.02. 금천세무서장 처분의 압류와 2026.03.18. 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용원 | 2023.03.30. | 10,000,000원 | 500,000원 | 2026.04.06. | 없음 | 미상 | 없음 |
최용원의 전입일 2023.03.30.은 말소기준일 2014.11.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정된 값이 없어 우선변제 가능 여부를 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
감정가 94,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 65,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 제공 자료에는 동일 단지 또는 인근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 시세보다 싸다”라고 판단할 수는 없습니다. 가격 메리트는 실제 거래사례와 비교한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 신청채권 충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 65,800,000원 | 64,215,600원 | 13,784,400원 | 충족 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 33,169,080원 | 미충족 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 46,738,357원 | 미충족 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 신한은행 근저당권의 채권최고액 기준 미배당액은 커지지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미배당 증가와 낙찰자의 인수부담은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 78,000,000원 | 64,215,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당추정은 집행비용 1,584,400원과 신한은행 근저당권 64,215,600원으로 매각대금 65,800,000원이 소진되는 구조입니다. 신한은행 채권최고액 기준 미배당은 13,784,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 봉일천초등학교 북동측 인근이며, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 5층 중 1층 105호이며 사용승인일은 1989.06.02.입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 상대보호구역과 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택) 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지 소재지는 “파주군 조리면”으로 표시되어 있으나 현황은 “파주시 조리읍”입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 임차인 자료의 월차임 500,000원과 현장 구두확인의 550,000원이 일치하지 않습니다. 계약기간도 현장에서는 2027년 4월말까지라고 확인됐으므로 원본 계약조건을 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제·최우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확정된 값으로 제시되지 않았고 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당순위와 실제 배당 가능액을 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 시세 대조. 실거래 자료가 없으므로 최저가 65,800,000원을 인근 동일·유사 아파트 최근 거래와 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 지층 105호 표시 공간 확인. 현장조사에서 지층에 105호라고 표시된 문이 있었고, 임차인은 4동 5호 라인이 공용으로 사용하는 창고라고 진술했습니다. 열쇠가 없어 내부를 확인하지 못했으므로 개별 이용 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 명도. 대항력은 없지만 실제 임차인이 1명 있으므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원문과 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.11.17. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 최용원의 전입은 2023.03.30.으로 뒤여서 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없고, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가 65,800,000원이 감정가 94,000,000원의 70%라는 이유만으로 가격까지 합격점을 줄 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 임차료 조건에도 자료 간 차이가 있으며 지층의 105호 표시 공간 역시 현장 재확인이 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원은 분명하지만, 응찰가격은 실거래와 현장 확인 뒤 결정”입니다.
