인천지방법원 2024타경584356. 인천 미추홀구 용현동 샤인아파트 4층 402호입니다. 이 사건은 표면적인 최저매각가보다 선순위 임차권의 인수액을 먼저 봐야 합니다. 신대운은 2022.03.24 전입·점유를 시작했고, 2022.02.23 확정일자를 갖춘 뒤 2024.05.21 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 계산된 2024.12.30 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 56,252,000원에서 집행비용 1,412,536원을 먼저 빼면 임차인에게 54,839,464원이 배당됩니다. 보증금 160,000,000원 중 나머지 105,160,536원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 낙찰가가 낮아 보여도 실질취득은 161,412,536원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 낮아지면 그만큼 미배당 보증금이 커지는 구조라, 단순히 최저가가 내려간다는 이유로 취득원가가 크게 낮아지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 능해길 15-33, 4층 402호 (용현동,샤인아파트) |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 82.615㎡ · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박영길 (2015.12.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신대운 / 160,564,900원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신대운 | 4층 402호 82.615㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2022.03.24 | 2022.02.23 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 신대운은 임차권등기와 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되며, 배당요구도 2024.05.21 접수했습니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서므로 경매로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않는 부분은 매수인이 승계합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
샤인은 7세대 규모이고 2003.07.04 준공됐습니다. 대상 면적은 82.615㎡이며, 확인된 최근 거래는 2024.11 전용 84.35㎡ 2층 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 110,000,000원으로 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 84.35㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 시세의 51.1%이지만, 이 비율은 이 사건에서 투자판단 기준이 아닙니다. 실제로는 최저가 56,252,000원에 인수액 105,160,536원이 더해져 실질취득 161,412,536원이 됩니다. 이는 최근 거래 110,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 많이 떨어진 저가 물건”으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,412,536원 |
| 1. 임차인 신대운 보증금 | 160,000,000원 | 54,839,464원 |
| 2. 경매개시결정 · 신대운 | 160,564,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 160,000,000원 중 배당액은 54,839,464원이고, 미배당 105,160,536원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 숭의역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 숭의역이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 402호이며 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 3m 포장도로를 통하여 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 환금성. 7세대 규모이며 최근 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 56,252,000원만 보면 최근 거래의 51.1%지만, 실제 취득부담은 인수액을 더한 161,412,536원입니다.
- 임차권 원본 확인. 신대운의 전입 2022.03.24, 확정일자 2022.02.23, 임차권등기 2024.05.21 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 신대운으로 동일하므로, 임대차의 실체와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 바뀌므로 “한 번 더 떨어지면 싸진다”는 접근은 맞지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 1건이므로 대상 호수의 층·상태와 주변 개별 거래를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,625만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 56,252,000원이 아니라 실질취득 161,412,536원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 최근 실거래 110,000,000원과 비교해도 실질취득 부담이 높은 만큼, 3회 유찰이라는 할인율만으로는 가격 메리트를 설명할 수 없습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 경고까지 있으므로, 이 물건은 가격보다 먼저 선순위 임차권의 실체와 인수범위를 확인해야 하는 사건입니다.
