인천지방법원 2024타경584356. 용현동 샤인아파트 4층 402호, 전유면적 82.615㎡ 전부를 사용하는 아파트입니다. 현재 소유자는 박영길이고, 2024년 12월 30일 채권자 신대운의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 경매개시결정보다 앞선 주택임차권입니다. 신대운은 2022년 3월 24일 전입·점유를 시작했고, 2022년 2월 23일 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 160,000,000원입니다.
임차권등기는 2024년 5월 21일 접수됐고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 내려가는 일반적인 가격 할인형이 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 총 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 능해길 15-33, 4층 402호 (용현동, 샤인아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 82.615㎡ 전부 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박영길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 160,564,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다
현재 권리분석의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2024.12.30.입니다. 그러나 임차인 신대운의 전입·점유는 2022.03.24., 확정일자는 2022.02.23.으로 더 빠릅니다. 등기부의 주택임차권도 2024.05.21. 접수돼 경매개시결정보다 선행합니다. 따라서 신대운은 대항력 있음으로 분석되고, 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제권도 갖습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신대운 | 4층 402호 82.615㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.03.24 | 2022.02.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 비교 — 최저 80,360,000원이 실제 취득가격은 아니다
샤인 단지의 전용면적 비교 표본은 2024년 11월 84.35㎡, 2층 110,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 110,000,000원입니다. 표면상 최저가 80,360,000원은 이 금액의 73.1%지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 함께 봐야 합니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 164,000,000원 | 평가액 |
| 현재 최저가 | 80,360,000원 | 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 임차보증금 미배당 인수 | 81,486,480원 | 현재 회차 배당 가정 |
| 실질취득 | 161,846,480원 | 최저가 + 매수인 인수 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 110,000,000원 | 2024.11 · 1건 |
현재 회차 기준 실질취득 161,846,480원은 최근 실거래 110,000,000원의 약 147.1%입니다. 즉 시세 비교는 최저가 80,360,000원이 아니라 실질취득 161,846,480원을 기준으로 해야 합니다. 이 기준에서는 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 임차인 신대운 보증금 | 160,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 신대운 | 160,564,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 160,000,000원 중 78,513,520원이 배당되고, 부족분 81,486,480원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 1,846,480원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 숭의역 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 숭의역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 402호. 기본 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 3m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 샤인은 7세대, 2003.07.04 준공이며 비교 가능한 최근 거래는 2024.11의 110,000,000원 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재는 80,360,000원 + 인수 81,486,480원 = 161,846,480원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 모두 신대운으로 나타나므로 임대차계약과 채권 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수액이 증가하는 구조를 함께 계산해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 비교거래는 1건이므로 개별 호수의 상태와 실제 거래가능가격을 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “보증금 인수형”
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 164,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 80,360,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 신대운의 보증금 160,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 배당 가정에서 81,486,480원이 매수인에게 남습니다.
따라서 실제 판단가격은 80,360,000원이 아니라 161,846,480원입니다. 최근 12개월 실거래 110,000,000원과 비교하면 약 147.1% 수준입니다. 이후 유찰돼 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 커지므로 총 부담이 크게 내려가는 구조도 아닙니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높다. 이 사건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
