부동산강제경매

2024타경585236 · 인천지방법원 · 근린시설

최저매각가 신건 · 1차

268,000,000원 2억 6,800만 감정가 268,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

07-07

인천지방법원 10:00

입찰 보증금

2,680만원

최저가의 10% · 26,800,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 2.68억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 · VII-0.2429g 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차권 리스크가 핵심입니다. 최저가만 보면 안 되고 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

가격 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 253,333,333원의 105.8%로 최근 시세 이상
자금 대항력 임차보증금 255,000,000원 인수 가능성 검토 필요
리스크 임차권등기 강민호, HUG 가압류, 국세·지방세 압류 다수 존재

한 줄 평 등기상 여러 압류와 가압류가 존재하지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 핵심은 대항력 있는 임차권 255,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당 인수 가능성이 커질 수 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

268,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 기준

268,000,000원+

임차권 인수 검토

임차보증금

255,000,000원

대항력·우선변제권

핵심지표

최근시세 105.8%

최근12개월 평균 대비

인천지방법원 2024타경585236. 인천 남동구 간석동 세종에이펙스 4층 402호 근린시설 물건입니다. 등기부에는 신탁 관련 이력, 압류, 가압류, 강제경매가 다수 존재하지만 대부분 매각으로 정리되는 권리입니다. 그러나 을구의 주택임차권등기가 가장 중요한 변수입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경585236
소재지	인천광역시 남동구 간석로 40, 4층402호 (간석동, 세종에이펙스)
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔로 이용중인 것으로 추정
소유자	김한빈
감정가 / 최저가	268,000,000원 / 268,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구	강민호 / 255,000,000원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 압류보다 임차권이 핵심

말소기준권리는 2022.10.27 갑구 압류로 판단됩니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 1번 임차권등기는 말소기준 이전 전입 및 확정일자 관계로 대항력 있음으로 분석됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
강민호	255,000,000원	有	有	검토 필요

⚠️ 대항력 임차권 주의 임차보증금 255,000,000원은 낙찰가와 비슷한 규모입니다. 대항력 임차인의 미배당금은 매수인이 부담할 수 있으므로, 입찰가는 최저가가 아니라 실질취득 비용 기준으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요

세종에이펙스 최근 거래는 220,000,000원~270,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 253,333,333원입니다. 현재 최저가는 최근 평균 대비 105.8%로 최근 시세보다 높은 수준입니다.

구분	금액
최근 12개월 평균	253,333,333원
최신 거래(2026.07)	270,000,000원
최저가	268,000,000원
최근 대비	105.8%

배당 분배

가격 비교

최저가는 최근 12개월 평균보다 높으며 임차권 인수 가능성을 별도로 반영해야 합니다.

④ 예상 배당표

항목	청구	배당
집행비용	-	4,552,000원
임차인 강민호	255,000,000원	255,000,000원
주택도시보증공사 가압류	1,311,500,000원	8,448,000원
잔여	-	0원

⛔ 입찰 판단 현재 신건 가격 268,000,000원은 최근 시세 이상입니다. 또한 임차권 보증금이 커서 유찰 시 낙찰가 하락만큼 매수인의 부담이 증가할 수 있습니다. 최저가보다 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 강민호 임차권등기의 대항력 및 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
당해세 확인. 국세·지방세 압류 다수 존재로 배당 변동 가능성이 있습니다.
가격 검토. 최근 12개월 평균보다 높은 가격으로 신건 입찰 여부를 판단해야 합니다.
이용상태 확인. 등기상 공동주택과 집합건축물대장상 업무시설 표기가 있어 실제 사용 현황 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리 정리보다 임차권 계산이 먼저”

이 물건은 압류와 가압류 숫자만 보고 위험하다고 판단할 유형은 아닙니다. 대부분 매각으로 정리됩니다. 그러나 대항력 있는 임차권 255,000,000원이 존재해 단순히 2.68억 낙찰이라고 볼 수 없습니다. 신건 가격은 최근 거래 수준과 비교해 높은 편이며, 입찰 전 반드시 임차권 배당 및 실질취득 비용을 계산해야 합니다.

부동산강제경매

깨끗한 신건처럼 보이지만, 임차권 인수가 핵심이다 — 세종에이펙스 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 정리보다 임차권 계산이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (4장)

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