인천지방법원 2024타경585236. 세종에이펙스 4층 402호입니다. 경매 분류는 근린시설이고 감정평가에서는 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정했습니다. 등기사항증명서에는 공동주택, 집합건축물대장에는 업무시설로 표기돼 있다는 점도 함께 확인됩니다. 소유자 김한빈은 2021년 8월 20일 매매를 원인으로 2021년 9월 17일 소유권을 취득했고 거래가액은 255,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 임차인 강민호입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 7월 19일, 점유개시는 2021년 9월 17일, 주민등록일자는 2021년 9월 23일입니다. 말소기준권리인 2022년 10월 27일 남동구 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 을구 순위 1번 임차권등기에 관해, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경585236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석로 40, 4층 402호 (간석동, 세종에이펙스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 추정 · 전용 60.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 18층 · 사용승인 2021.04.27 |
| 소유자 | 김한빈 · 2021.09.17 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민호 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27 남동구(인천광역시) 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.10.27 남동구 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 문제는 임차권등기의 등기일이 아니라 임차인의 선행 점유·전입입니다. 강민호는 2021.09.17 점유를 시작하고 2021.09.23 전입했으므로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민호 | 제4층 제402호 60.95㎡ 전부 | 2021.09.23 | 2021.07.19 | 255,000,000원 | 2025.09.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 승계 |
강민호의 임대차계약일은 2021.07.19, 점유개시는 2021.09.17, 전입은 2021.09.23이며 확정일자도 2021.07.19입니다. 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 268,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 보증금 255,000,000원이 전액 배당되므로 현재 가정상 인수액은 0원입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.58억 아래로 잘 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 255,000,000원입니다. 현재 신건 가격 268,000,000원에서는 배당 시뮬레이션상 보증금이 전액 배당되지만, 1회 유찰 이후에는 배당 부족분이 발생합니다. 이때 매수인은 낙찰가 + 미배당 보증금을 실질 부담하게 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근12개월 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 268,000,000원 | 0원 | 268,000,000원 | 108.8% |
| 1회 유찰 · 80% | 214,400,000원 | 44,401,600원 | 258,801,600원 | 105.1% |
| 2회 유찰 · 64% | 171,520,000원 | 86,681,280원 | 258,201,280원 | 104.9% |
즉 1회 유찰로 최저가가 214,400,000원까지 내려가도 실질취득은 258,801,600원, 2회 유찰로 171,520,000원이 되어도 258,201,280원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수가 커져 총 부담이 약 258,000,000원대로 고정되는 구조입니다. 따라서 “1.71억이면 싸다”는 식의 평가는 이 사건에서는 성립하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 추세도 -3.1%
세종에이펙스의 최근 12개월 거래 4건 평균은 246,250,000원입니다. 시장 데이터의 최신 거래값은 2026년 7월 225,000,000원이며, 같은 2026년 7월 표본에는 270,000,000원 거래 2건도 있습니다. 전체 8건 평균 250,250,000원은 과거 2021년 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 61.93㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 61.88㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 61.93㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 61.88㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 60.95㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 60.95㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.06 | 59.68㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2021.06 | 60.95㎡ | 6 | 252,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 246,250,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%로 약 21,750,000원 높습니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교하면 약 119.1%입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.1% 하락한 추세라는 점까지 감안하면, 현재 가격에는 가격 메리트를 주기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 강민호 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 8,448,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 강민호 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 국세·지방세 압류가 7건 있어 당해세가 우선 차감될 경우 임차인 배당액이 줄고, 그 결과 매수인 인수액이 생길 수 있으므로 세금 우선순위를 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 경매 분류는 근린시설이며, 등기사항증명서에는 공동주택, 집합건축물대장에는 업무시설로 표기돼 있습니다.
- 입지. 인천약산초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택 등 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 인천1호선 간석오거리역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.04.27 사용승인된 지하 2층·지상 18층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰진 것으로 추정됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하고 토지는 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,680,000원/㎡입니다.
- 규모와 거래. 세종에이펙스는 16세대이고 최근 거래는 220,000,000원~270,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 246,250,000원이며 최근 추세는 -3.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 268,000,000원은 최근 12개월 평균 246,250,000원의 108.8%입니다. 1~2회 유찰 후에도 임차보증금 인수를 더하면 실질취득액은 약 258,000,000원대입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 7건이 확인됩니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당 부족분이 늘어 매수인 인수액이 발생하거나 확대될 수 있습니다.
- 강민호 채권 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 같은 이름이고 금액도 255,000,000원입니다. 임차보증금 채권과 경매신청채권의 관계 및 중복 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 용도 표기 확인. 경매 분류 근린시설, 감정상 오피스텔 이용 추정, 등기상 공동주택, 집합건축물대장상 업무시설이라는 표기 차이를 확인해야 합니다.
- 임차권 승계 조건 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 최저가만 보고 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 우선순위·실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건의 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 현재 신건 268,000,000원은 최근 12개월 평균 246,250,000원의 108.8%로 이미 최근 시세 이상입니다. 1회 유찰 시 최저가는 214,400,000원으로 크게 내려가지만 임차인 미배당 보증금 44,401,600원을 인수하면 실질취득은 258,801,600원, 2회 유찰 시에도 258,201,280원입니다.
여기에 최근 가격 추세가 -3.1%이고, 실제 용도 표기가 근린시설·공동주택·업무시설 사이에서 달리 나타나며, 국세·지방세 압류 7건에 따른 당해세 확인도 필요합니다. 따라서 “최저가가 내려갔으니 싸다”는 접근은 금물입니다. 현재 자료 기준 결론은 가격 메리트 부족, 대항력 임차인 승계구조와 세금배당 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.