34,300,000원
인천지방법원 2025타경640. 인천 미추홀구 도화동 우성빌라 나동 101호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 이병태이며 2017.11.16 증여로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 권리 기준점은 2024.12.27 우리카드 가압류 18,826,269원입니다. 같은 날 설정계약을 원인으로 한 현철이의 근저당과 전세권은 등기 접수일이 2024.12.30으로 더 늦기 때문에 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 이 근저당과 전세권은 배당을 다 받지 못하더라도 매각으로 소멸하며, 매수인이 미배당액을 떠안는 구조가 아닙니다.
가격은 감정가 7,000만원에서 두 차례 유찰돼 현재 3,430만원까지 내려왔습니다. 숫자상으로는 2023.10 실거래 4,800만원보다 1,370만원 낮습니다. 다만 실거래 자료가 2022.04과 2023.10 두 건뿐이고, 8,500만원에서 4,800만원으로 내려온 비교값은 -43.5%의 하락 추세를 보여줍니다. 게다가 본건은 등기·공부상 1층이지만 현황은 반지하이므로, 일반적인 1층 실거래와 동일 조건으로 단순 비교하는 것은 조심해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경640 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 198-10, 나동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 1층 101호(현황 반지하) |
| 소유자 | 이병태 (2017.11.16 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 현철이 / 30,460,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 표시 | 건물 외벽에 ‘우성빌라 3’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 미배당이 있어도 매수인 인수는 0원
현재 권리분석의 출발점은 갑구 8번 우리카드 가압류입니다. 2024.11.19 현대카드 가압류가 한때 먼저 설정됐지만 2024.12.31 해제돼 2025.01.03 말소됐습니다. 따라서 남아 있는 기준권리는 2024.12.27 접수된 우리카드 가압류입니다. 이후 2024.12.30 현철이 근저당 39,000,000원, 같은 날 전세권 10,000,000원, 2025.01.06 신한카드 가압류 17,891,344원, 2025.02.13 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인과 별개로 등기부에는 현철이 명의의 전세권이 설정돼 있습니다. 그 권리는 위와 같이 말소기준 이후여서 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 3,430만원은 낮지만, ‘거래가 오래되고 적다’
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 40.31㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2022.04 | 39.92㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 66,500,000원 |
전체 2건의 단순 평균은 6,650만원이지만, 이 평균만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 최신 거래는 2023.10의 4,800만원이고, 최근 비교값 역시 4,800만원입니다. 현재 최저가 3,430만원은 이 금액의 71.5%입니다. 다만 이전 2022.04 거래 8,500만원과 비교하면 최근 거래는 43.5% 하락했습니다. 거래 자체도 두 건에 불과해 시장 가격의 신뢰구간이 넓습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 갑구 8번 가압류 · 우리카드 | 18,826,269원 | 18,826,269원 |
| 을구 3번 근저당 · 현철이 | 39,000,000원 | 14,456,331원 |
| 을구 4번 전세권 · 현철이 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신한카드 | 17,891,344원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 85,717,613원 중 채권자 예상배당은 33,282,600원, 미배당액은 52,435,013원입니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 권리가 소멸하기 때문에 매수인에게 승계되지 않습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수 0원 구조는 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 52,435,013원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 62,539,793원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 69,613,139원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 현철이의 청구액 30,460,273원에 대해 예상배당은 14,456,331원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시에는 4,351,551원, 4회 유찰 시에는 0원으로 줄어듭니다. 다만 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 권리 구조 때문에, 이 부족분이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 경인1호선 도화역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 제1층 제101호. 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 샷시 창호이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 361.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(G.L+15m 이하)·방화지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,409,000원/㎡입니다.
- 규모·연식. 우성빌라(625-3)는 12세대, 사용승인 비교정보상 1990.09.03 준공입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았지만, 매각물건명세서상 1층인 본건의 실제 현황은 반지하로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 반지하 현장 확인. 채광·환기·습기·곰팡이·누수 흔적과 창호 상태를 우선 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 전세권 소멸 확인. 을구 4번 전세권 10,000,000원은 배당 0원 예상이지만 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 비교 실거래 48,000,000원의 71.5%지만, 비교 실거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2023.10입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 비교 거래는 이전 거래보다 43.5% 낮습니다. 전체 평균 66,500,000원만 근거로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
- 저환금성 가능성. 12세대 소규모 다세대·반지하·2회 유찰 조건을 감안해 매도 시 수요층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 내부 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 반지하의 실제 가치”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.12.27 우리카드 가압류가 말소기준이고, 뒤에 설정된 현철이 근저당·전세권과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 미배당액이 52,435,013원이나 발생해도 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 권리보다 물건성과 가격입니다. 7,000만원 감정가가 두 번 유찰돼 3,430만원까지 내려왔고, 최근 비교 실거래 4,800만원보다 낮다는 점은 숫자상 장점입니다. 하지만 거래가 두 건뿐이고, 최근 거래 흐름이 -43.5%이며, 본건은 등기상 1층이면서 실제 현황은 반지하입니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 싸게 보이는 할인율을 반지하·저환금성까지 감안해 다시 검증해야 하는 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단입니다.
