인천지방법원 2025타경777. 인천 서구 심곡동 에스원홈타운 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정가는 80,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 강민석·김지원이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024.06.06. 상속을 원인으로 2025.02.12. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 경매의 말소기준은 2009.05.22. 설정된 고창군수산업협동조합 근저당 채권최고액 91,000,000원입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 문영호가 확인돼 있지만 전입일은 2022.03.21.입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계의 세부 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경777 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 325-14 에스원홈타운 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 38.285㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2002.06.05 |
| 소유자 | 강민석 2분의 1 · 김지원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 72,803,408원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2009.05.22. 고창군수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 91,000,000원이고 채무자는 강보람입니다. 2025.02.21. 고창군수산업협동조합이 임의경매개시결정을 받아 본건 경매가 시작됐으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 과거 압류·가압류·경매개시결정과 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문영호 | 2022.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 거래 표본이 적다
에스원홈타운(325-14)은 9세대이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 대상 면적은 38.285㎡이며 실거래 면적도 38.29㎡·36.85㎡로 비교 범위에 포함돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 38.29㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2022.02 | 36.85㎡ | -1 | 51,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 81,500,000원 |
현재 최저가 56,000,000원은 실거래 평균 81,500,000원의 68.7%입니다. 최신 확인 거래는 2022.10. 112,000,000원이고, 확인된 최저 거래는 2022.02. 51,000,000원입니다. 거래가격 범위 자체가 51,000,000원부터 112,000,000원까지 넓고 표본도 2건이므로 81,500,000원을 곧바로 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 91,000,000원 | 54,592,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 56,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,408,000원 이후 고창군수산업협동조합에 54,592,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 36,408,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 36,408,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 52,905,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 64,453,920원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 조사된 임차인의 전입이 말소기준보다 늦어 현재 자료상 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동, 서구청 서측 인근이며 공동주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 포장도로에 접하지만 막다른 도로입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 186.3㎡, 평지의 세로장방형 다세대주택 건부지이며 공시지가는 968,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이고 사용승인일은 2002.06.05.입니다. 감정평가에서는 신축 후 약 23년이 경과한 노후 건물이라고 기재했습니다.
- 특이사항. 본건 건물 에스원홈타운 104동은 남측의 별도 건물 에스원홈타운 105동과 외관상 붙어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 문영호의 전입일은 2022.03.21.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 여부를 다시 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 조사된 점유자와 실제 점유자가 동일한지, 명도 대상과 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부는 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려했다고 기재했으므로 실제 내부가 도면과 다른지 확인이 필요합니다.
- 노후도 확인. 2002.06.05. 사용승인 건물로 감정평가상 약 23년 경과했습니다. 급·배수시설과 소화전 등의 정상 작동 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 접합 형태 확인. 104동과 105동이 외관상 붙어 있다는 기재를 현장에서 확인하고 출입·경계·관리 상태를 점검하세요.
- 시세 재확인. 확인 실거래가 2건이고 가격 편차가 51,000,000원~112,000,000원으로 큽니다. 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 중요하다
권리구조는 비교적 명확합니다. 2009.05.22. 고창군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 문영호의 전입은 2022.03.21.로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 감정가 80,000,000원에서 1회 유찰돼 56,000,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래 평균 81,500,000원의 68.7%입니다. 다만 거래가 2건뿐이고 51,000,000원과 112,000,000원으로 편차가 매우 큽니다. 여기에 2002년 사용승인, 감정평가상 약 23년 경과한 노후 다세대라는 점과 104동·105동이 외관상 붙어 있다는 특이사항까지 감안하면, 권리는 합격권이지만 가격과 현장 상태는 반드시 재검증해야 하는 물건입니다.
